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Les obligations du locataire sont liées à la jouissance de la chose louée. Il s’agit, d’une part de payer le loyer et les charges liés à la location, et d’autre part, de préserver la chose louée de toute altération ou dégradation pour être en mesure de la rendre dans le même état qu’en début de bail.
Obligation de payer le loyer et les charges
Le bail est un contrat à titre onéreux et l’article 1728 range au nombre des obligations principales du preneur le fait de payer le prix du bail aux termes convenus, avec les charges et taxes prévues.
Le bail peut prévoir la gratuité des loyers pendant une période déterminée en contrepartie de la prise en charge de travaux par le preneur (c’est ce que l’on appelle une « franchise de loyer »).
Toutefois, dans ce cas, si le preneur n’exécute pas les travaux convenus, il devra régler au bailleur les loyers impayés (CA Lyon, 6e ch., 5 juill. 2000 : JurisData n° 2000-143845. – CA Metz, 1re ch. civ., 11 mars 2003 : JurisData n° 2003-218546).
Il est important de rappeler que la preuve de paiement du loyer pèse sur le locataire. Il est donc recommandé au locataire de conserver les quittances attestant du règlement de chaque mensualité et, si elles ne lui sont pas communiquées, d’exiger la communication de ces quittances auprès du bailleur.
La remise d’une quittance de loyer constitue d’ailleurs une obligation légale pesant sur le bailleur, dès lors que le locataire en fait la demande.
Si le locataire ne paye pas le loyer, le propriétaire dispose de deux actions :
C’est le cas de la majorité des baux. La clause résolutoire constitue en effet l’arme la plus efficace pour le bailleur afin de se prémunir contre un éventuel impayé.
Voir sur ce point notre article :
En défense en revanche, le locataire pourra toujours arguer de ce qu’il refuse de payer le loyer compte tenu des manquements du bailleur : c’est ce que l’on appelle l’exception d’inexécution.
Attention toutefois sur ce point : les manquements du bailleur invoqués par le locataire doivent être suffisamment graves pour justifier la décision du locataire de ne pas régler son loyer.
À défaut, le locataire sera condamné par le tribunal saisi au paiement des impayés. Il risque également une condamnation à des dommages-intérêts et s’exposer à une expulsion sans indemnité, ce qui signifiera la perte de son fonds de commerce et des investissements qu’il y aura faits.
Obligation de conservation de la chose louée
La chose louée doit être restituée en bon état en fin de bail, sauf les détériorations liées à la vétusté ou à la force majeure.
Le Code civil limite toutefois l’obligation d’entretien du preneur aux seules réparations locatives.
En l’absence de définition légale des réparations locatives, ce sont les usages ou les tribunaux qui les déterminent en excluant toutefois tout ce qui touche au gros œuvre.
Ainsi, sont des réparations locatives, les travaux d’entretien ou les menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux d’équipements à usage privatif (CA Reims, 6 mai 1993 : JurisData n° 1993-045145).
À titre d’exemple, les charges suivantes incombent normalement au locataire : eau, gaz et électricité, une partie des frais d’ascenseurs ou des charges liées au personnel d’entretien, les frais de réparations courantes (peintures, moquettes, …).
De son côté, le bailleur est à minima responsable des travaux de gros-œuvres et des grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil.
A cet égard, on rappellera que, depuis la loi Pinel, un certain nombre de charges ne peuvent plus être imputées au locataire dans le contrat de bail, conformément à l’article R 135-5 du Code de commerce. Il s’agit notamment :
– des dépenses relatives aux grosses réparations prévues par l’article 606 du Code civil et des honoraires sur travaux qui y sont relatifs ;
– des travaux de conformité et de ceux ayant pour objet de remédier à la vétusté du bien ou de l’immeuble quand ils relèvent de grosses réparations ;
– des honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble ;
– des impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur, à l’exception de ceux liés à l’usage du bien ou à un service dont le locataire bénéficie, de la taxe foncière et des taxes qui y sont additionnelles ;
– dans un ensemble immobilier, des charges, impôts, taxes et redevances, ainsi que le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
Voir sur ce point nos articles :
Obligation de respecter la destination du bail et de n’exercer que l’activité prévue au contrat, sous réserve des mécanismes de déspécialisation
Dernière obligation essentielle du locataire dans le cadre d’un bail commercial : l’obligation d’utiliser les lieux conformément à leur destination. Le locataire n’est autorisé à exercer dans les lieux que l’activité prévue au bail.
Dans le cas contraire, il s’expose à ce que le propriétaire des murs sollicite son expulsion pour violation du contrat. Le non-respect de la destination des termes du bail constitue en effet bien souvent un motif permettant au propriétaire de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire.
La seule manière pour le locataire de modifier l’activité prévue au bail est de faire auprès du bailleur une demande de déspécialisation, qui peut avoir deux natures :
Sur cette question, voir nos articles :
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