Dictionnaire juridique

Définition de Déspécialisation

Dictionnaire juridique

L’activité exercée dans un local commercial doit en principe être conforme à celle expressément prévue dans le bail. C’est ce que l’on appelle la « destination » du bail commercial. Le locataire n’est pas autorisé à exercer une autre activité, sous peine de se voir expulser par son bailleur.

Le législateur a toutefois prévu certaines situations dans lesquelles l’activité prévue peut être modifiée au cours du bail : c’est ce que l’on appelle la « déspécialisation du bail ».

Le statut des baux commerciaux prévoit quatre hypothèses dans lesquelles l’activité du bail peut être modifiée :

  • La déspécialisation partielle, lorsqu’il s’agit d’adjoindre des activités connexes ou complémentaires à celles prévues au bail (L. 145-47 du Code de commerce) ;
  • La déspécialisation plénière (L. 145-48 et suivants du  Code de commerce), applicable lorsque le locataire souhaite un changement intégral d’activité et qu’il transforme totalement son mode d’exploitation ;
  • La déspécialisation-cession que peut invoquer le locataire lorsqu’il prend sa retraite, ou s’il bénéficie d’une pension d’invalidité (L 145-51 du Code de commerce) ;
  • Enfin, la « cession-déspécialisation », en cas de cession d’entreprise en redressement judiciaire (L. 642-7 du Code de commerce).

La déspécialisation partielle

La procédure dite de déspécialisation partielle (également dénommée déspécialisation restreinte), est régie par l’article L. 145-47 du Code de commerce. C’est une disposition d’ordre public : aucune clause du contrat ne peut y déroger.

Cette déspécialisation correspond à la mise en place d’une activité annexe ou complémentaire à l’activité initialement prévue (par exemple, l’activité de location de voitures dans un garage).

Le processus est le suivant : le locataire doit, préalablement à tout changement d’activité, notifier son nouveau projet au bailleur par acte d’huissier ou par lettre recommandée. Cette formalité vaut mise en demeure au propriétaire de faire connaître dans un délai de 2 mois s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. L’absence de réponse du bailleur vaut acceptation.

Le bailleur n’est autorisé à refuser que dans le cas où la nouvelle activité n’est pas connexe ou complémentaire à celle indiquée lors de la conclusion du bail.

En ce cas, le preneur pourra engager un recours devant le tribunal judiciaire.

Le locataire peut toujours, en cours d’instance, renoncer à sa demande de déspécialisation. Il peut le faire à tout moment et jusqu’à l’expiration d’un délai de 15 jours à partir de la date à laquelle la décision est devenue définitive. 

En contrepartie de la déspécialisation partielle, le bailleur pourra solliciter une augmentation de loyer, mais pas immédiatement : uniquement lors de la première révision triennale suivante, comme prévu par l’article L.145-47 du Code de commerce.

Le loyer pourra alors être déplafonné, et ce, sans qu’il ne soit nécessaire que cette adjonction ait entraîné une valeur locative supérieure à 10 % puisque l’article L. 145-47 déroge à l’article L. 145-38 qui vise uniquement la modification des facteurs locaux de commercialité.

Voir sur ce point notre article :

La déspécialisation plénière

La déspécialisation plénière (encore appelée déspécialisation totale) est prévue aux articles L. 145-48 et suivants du Code de commerce. Pour demander une déspécialisation totale, le locataire doit (cumulativement) :

  • être dans la nécessité économique de changer d’activité ;
  • l’activité envisagée doit être compatible avec la destination et la situation de l’immeuble.

Préalablement, le preneur devra demander à son bailleur et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce, l’autorisation d’exercer une activité différente de celle prévue dans le bail. La demande est formée indifféremment par lettre recommandée ou acte d’huissier.

Le bailleur dispose de 3 mois pour répondre, l’absence de réponse valant acceptation.

Le bailleur peut s’opposer au changement d’activité en cas de :

  • motif grave et légitime (L. 145-52 du Code de commerce)
  • intérêt personnel, droits concurrents à des tiers (L. 145-59 du Code de commerce)
  • en exerçant son droit de reprise (non-renouvellement de bail, travaux de rénovation urbaine – L. 145-53 du Code de commerce)

En contrepartie de la déspécialisation plénière, le bailleur peut (L 145-50 du Code de commerce) :

  • demander le paiement d’une indemnité égale au montant du préjudice qu’il estime subir, 
  • solliciter une hausse immédiate du loyer.

Voir sur ce point notre article :

La déspécialisation du locataire faisant valoir ses droits à la retraite

Ce cas de figure est prévu par l’article L. 145-51 du Code de commerce. Afin de permettre au locataire de prendre sa retraite (ou s’il devient bénéficiaire d’une pension d’invalidité), le locataire a la faculté de céder son bail, avec déspécialisation.

La seule condition est celle de la compatibilité des lieux avec la nouvelle destination. Le bailleur ne peut invoquer aucun autre motif que la non-compatibilité des lieux pour justifier son refus.

Il n’est pas non plus autorisé à solliciter une augmentation immédiate de loyer en contrepartie de la déspécialisation (il pourra toutefois solliciter une hausse de loyer à l’occasion de la révision triennale suivante).

Voir sur ce point notre article :

Cession-déspécialisation en cas de départ à la retraite du preneur

La cession-déspécialisation en cas de cession d’entreprise en redressement judiciaire (L. 642-7 du Code de commerce)

Ce mécanisme est prévu par l’article L.642-7 du Code de commerce. 

L’idée est d’autoriser le cessionnaire, dans le cadre de l’acquisition d’un fonds de commerce en redressement judiciaire, à s’affranchir de la procédure de déspécialisation partielle et de l’autoriser à adjoindre des activités connexes ou complémentaires à celles prévues dans le bail objet de la cession. 

Le tribunal a ainsi la possibilité d’autoriser cette déspécialisation dans le cadre du plan de cession. À noter que ce mécanisme n’est valable que pour une déspécialisation partielle, mais n’autorise pas une déspécialisation totale.

Voir sur ce point nos articles :

 

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