Dictionnaire juridique

Définition de Déspécialisation Plénière

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En règle générale, l’activité exploitée par le locataire dans les locaux loués au titre d’un bail commercial est encadrée dans le contrat de location : le locataire n’est pas autorisé à exercer une autre activité. 

Il arrive toutefois que le locataire souhaite modifier son activité. Il devra alors demander une autorisation au bailleur : c’est ce que l’on appelle une demande de déspécialisation du bail.

S’il ne s’agit que d’adjoindre certaines activités aux activités déjà autorisées (activités connexes et complémentaires) on parle de déspécialisation partielle. 

Consulter sur ce point notre article Déspécialisation Partielle.

En revanche, lorsqu’il s’agit d’exercer une activité entièrement nouvelle et d’abandonner l’activité ancienne, on parle de déspécialisation totale, encore appelée « plénière ». 

Les conditions de la déspécialisation plénière

L’article L. 145-48 impose deux conditions cumulatives au locataire souhaitant solliciter une déspécialisation plénière de son bail :

  • une condition économique : le changement d’activité doit être imposé compte tenu de la « conjoncture économique » et de l’ « organisation rationnelle de la distribution » ;
  • une condition matérielle : le changement d’activité doit être compatibilité avec la destination, le caractère et la situation de l’immeuble.

Conditions économiques pour invoquer la déspécialisation

Il s’agit pour le preneur de justifier du fait que les activités qu’il exerce ne sont plus rentables, qu’elles ont perdu tout attrait pour la clientèle. 

Le preneur doit également démontrer que la nouvelle activité qu’il souhaite exploiter sera bénéfique au consommateur (intérêt général en considération du marché). Il ne pourra pas par exemple demander à exercer une activité d’agence immobilière s’il s’avère qu’il en existent déjà plusieurs dans le même secteur. 

Conditions matérielles : compatibilité des locaux avec la nouvelle activité

L’article L. 145-48 précise que les activités revendiquées doivent être “compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier”.

La compatibilité avec la destination de l’immeuble est appréciée en fonction des nuisances susceptibles d’être générées par l’activité nouvelle (bruit, pollution, odeurs).

La procédure applicable

La procédure de déspécialisation est précisée à l’article L. 145-49 du Code de commerce : elle débute par la notification par le preneur d’une demande d’autorisation au bailleur, qui devra en informer les éventuels autres locataires bénéficiant d’une clause d’exclusivité, puis y répondre s’il le souhaite.

La demande d’autorisation doit être dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. L’article L. 145-49 du Code de commerce précise ainsi que les créanciers inscrits disposent de la possibilité de demander que le changement d’activité soit subordonné à des conditions de nature à préserver leurs intérêts.

Absence de réponse du bailleur dans les 3 mois : acceptation

Selon l’article L. 145-49, alinéa 3 du Code de commerce, à défaut pour le bailleur d’avoir notifié son refus dans les trois mois de la demande, il est réputé avoir accepté la déspécialisation.

Si passé ce délai de 3 mois son silence vaut acceptation, le bailleur conserve toutefois la faculté de demander le paiement d’une indemnité ou d’une augmentation de loyer, comme prévu par l’article L. 145-50 du Code de commerce.

Sauf motif grave et légitime ou volonté de reprise des locaux par le bailleur, le tribunal judiciaire peut autoriser la transformation totale ou partielle du fonds de commerce malgré le refus du bailleur, si les conditions de la déspécialisation plénière sont remplies, à savoir : 

  • la ou les activités s’avèrent conformes à la conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution ;
  • et compatibles avec les caractéristiques du local.

Conséquences de la déspécialisation pour le bailleur

Conformément à l’article L. 145-50 du Code de commerce, le changement d’activité peut avoir deux conséquences vis-à-vis du bailleur : 

  • il peut demander le paiement d’une indemnité égale au montant du préjudice qu’il estime subir, 
  • il peut également solliciter une hausse immédiate du loyer.

Le Code ne précise pas le point de départ de ce nouveau loyer : il semble cependant logique de retenir la date à laquelle le preneur aura le droit d’exercer dans les lieux les nouvelles activités.

Il convient de signaler que ce changement d’activité pourra également constituer un motif de déplafonnement à l’occasion du renouvellement suivant si la modification est suffisamment notable.

Pour aller plus loin, vous pouvez consulter nos articles :

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