Dictionnaire juridique

Définition de Charges Locatives

Dictionnaire juridique

Les charges locatives sont les frais et dépenses relatifs à l’immeuble, à répartir entre le propriétaire et le locataire.

En matière de bail commercial, pendant longtemps, aucune réglementation ne réglait les droits et obligations des parties, le bailleur et le locataire étant libres de les répartir comme ils l’entendaient. 

En pratique toutefois, le bailleur faisait le plus souvent supporter au locataire l’intégralité des charges.

C’est ce que la pratique appelait les baux « investisseurs » ou encore « bail triple net », transférant sur le locataire la quasi-totalité des charges, y compris celles incombant en principe au propriétaire (grosses réparations de l’article 606 du Code civil, travaux de mise aux normes, assurances de l’immeuble, honoraires de gestion, taxes foncières, etc.).

Dans un souci de protection renforcée du locataire, l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, introduit par la loi Pinel a marqué un tournant à ce sujet.

Selon ce nouveau régime, le contrat de bail doit contenir un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Surtout, un certain nombre de charges ne peuvent plus être imputées au locataire.

Ces dispositions sont d’ordre public, aucune clause du bail ne pouvant y déroger (à défaut, elles sont réputées non-écrites).

Pour aller plus loin sur ce point, consultez également nos autres articles :

Les charges non imputables au locataire

Certaines charges, en raison de leur nature, ne peuvent être répercutées sur le preneur du bail commercial, conformément à l’article R 135-5 du Code de commerce.

Il s’agit notamment :

– des dépenses relatives aux grosses réparations prévues par l’article 606 du Code civil et des honoraires sur travaux qui y sont relatifs ;
– des travaux de conformité et de ceux ayant pour objet de remédier à la vétusté du bien ou de l’immeuble quand ils relèvent de grosses réparations ;
– des honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble ;
– des impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur, à l’exception de ceux liés à l’usage du bien ou à un service dont le locataire bénéficie, de la taxe foncière et des taxes qui y sont additionnelles ;
– dans un ensemble immobilier, des charges, impôts, taxes et redevances, ainsi que le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Les autres dépenses peuvent en principe être réparties entre le bailleur et le locataire. Le plus souvent, le bail prévoit qu’elles sont supportées par le locataire, car elles constituent des charges normales relatives à l’exploitation du fonds ou à l’entretien des parties communes. Il s’agit notamment :

– des dépenses liées à la consommation d’énergie et d’eau ;
– des dépenses d’entretien et de réparations courantes ;
– des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique ;
– des taxes liées à l’activité du locataire.

À noter enfin qu’en cas de location dans un immeuble comprenant plusieurs lots, le bail doit préciser la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant l’ensemble immobilier. Cette répartition devra en principe être fonction de la surface exploitée.

L’obligation d’information incombant au bailleur

Outre ces règles relatives à la répartition des charges (indiquant celles qui ne peuvent être transférées au locataire) le bailleur est également tenu de communiquer au preneur des informations relatives aux charges et travaux, lors de la conclusion du bail et en cours de bail. 

Il s’agit d’un objectif de transparence, toujours établi en faveur du locataire, afin de lui permettre d’anticiper au maximum les dépenses à venir dans le cadre de l’exploitation de son local. Ainsi :

– tous les ans, le bailleur a l’obligation de communiquer au locataire un état récapitulatif des charges locatives ;

– lors de la conclusion du contrat, puis également tous les trois ans, le bailleur est tenu de communiquer à chaque locataire un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années à venir, assorti d’un budget prévisionnel, ainsi qu’un état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années précédentes, et leur coût.

L’état et le budget prévisionnels des travaux à venir dans les trois ans, de même que l’état récapitulatif des travaux effectués dans les trois dernières années (avec indication de leur coût) sont communiqués au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale. 

À la demande du locataire, le bailleur lui communique également tout document justifiant le montant de ces travaux.

Pour aller plus loin sur ce point, consultez également nos autres articles :

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