Définition Ordre public

Ordre public et dispositions supplétives dans les baux commerciaux

Le statut des baux commerciaux a été institué par un décret du 30 septembre 1953 avant d’être codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.

La plupart des dispositions du statut des baux commerciaux sont purement supplétives : c’est-à-dire que les parties peuvent décider d’y déroger et de prévoir autre chose dans le bail.

Toutefois, certaines dispositions du statut sont dites d’ordre public, c’est-à-dire qu’elles s’appliquent impérativement, sans que le bailleur et le locataire ne puissent prévoir le contraire.

Pour l’essentiel, ces dispositions impératives sont délimitées par les articles L. 145-15, L. 145-16 et L. 145-45 du Code de commerce : toute clause contraire à ce qui est prévu dans ces articles est ainsi, selon ces textes, réputée « non écrite ».

Sanction d’une clause réputée non écrite

Une clause réputée « non écrite » est considérée comme une clause sans existence et sans valeur : de ce fait, la prescription de l’article L. 145-60 du Code de commerce des actions fondées sur le statut des baux commerciaux ne s’applique pas et il est possible de demander au juge, à tout moment, au cours du bail initial comme lors de ses renouvellements, de constater l’illicéité de la clause, même par voie d’action.

Le Juge fera donc comme si la clause litigieuse n’existait pas.

Ordre public applicable en cas de soumission volontaire au statut des baux commerciaux

On rappellera que le statut des baux commerciaux s’applique de manière impérative dès lors qu’un certain nombre de conditions sont réunies (notamment lorsque le preneur exerce une activité de nature commerciale ou artisanale et qu’il est inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés ou au Répertoire des Métiers).

Toutefois, les parties à un contrat qui ne concernerait pas un local commercial (par exemple, portant sur un terrain nu) peuvent décider de se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux (afin par exemple, de jouir de la protection relative à la durée de 9 ans minimum, ou d’assurer un droit de renouvellement au preneur).

Dans cette hypothèse, la Cour de cassation rappelle de manière constante que le choix des parties de soumettre leur convention au statut des baux commerciaux leur interdit par la suite de déroger aux dispositions d’ordre public de ce statut (Cass, AP, 17 mai 2002, 00-11664). Il est donc essentiel dans ce cas de figure de bien identifier préalablement quelles sont ces dispositions impératives. On va le voir tout de suite.

Liste des dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux

Quelles sont ces règles d’ordre public auxquelles le bailleur et le locataire ne peuvent déroger dans le bail commercial ? Les principales sont :

• La durée du bail qui ne peut être inférieure à 9 ans (C. com. art. L. 145-4). Les clauses prévoyant une durée ferme du bail ou portant renonciation du preneur au congé triennal sont ainsi interdites (C. com. a L. 145-4) sauf en ce qui concerne :
  • les baux d’une durée supérieure à 9 ans,
  • les baux à usage exclusif de bureaux,
  • les locaux monovalents (locaux ayant fait l’objet d’aménagements structurels adaptés à un usage unique et dont il est impossible de changer la destination sans engager des travaux importants),
  • les baux d’entrepôts logistiques indépendants.
• Le plafonnement de la hausse des loyers réviséset l’étalement de la hausse à hauteur de 10 % par an (C. com. art. L. 145-38 et L. 145-39) : ces règles, instituées par le dispositif Pinel, sont censées prémunir le locataire contre une hausse soudaine et trop importante du loyer.
• L’obligation de faire un état des lieux d’entrée et un état des lieux de sortiesoit de manière contradictoire entre les parties, soit par exploit d’huissier à frais partagés par moitié entre les parties (C. com. art. L. 145-40-1). À défaut, le bailleur ne pourra invoquer la présomption de l’article 1731 du Code civil selon laquelle les locaux ont été remis au preneur en bon état.

En complément, certaines dispositions, non expressément visées comme d’ordre public par les textes, y sont pourtant assimilées par la Cour de cassation, telles que :

• La faculté de délivrer congé par lettre recommandée AR(C. com. art. L. 145-9).
• La cession de plein droit du bail, sans que le bailleur ne puisse s’y opposer, en cas de scissions et de Transmissions Universelles de Patrimoines (C. com. art. L. 145-16).
• La limitation de la garantie solidaire du preneur vis-à-vis du bailleur à 3 ans à compter de la cession du bail et l’obligation pour le bailleur d’informer le cédant dans le mois de la date d’exigibilité, d’un éventuel défaut de paiement du cessionnaire (C. com. art. L. 145-16-1 et L. 145-16-2).
• Dans le cadre de la révision du loyer ou sa fixation en cas de renouvellement du bail, (C. com. art. L. 145-34), la disparition de l’indice du coût de la construction (ICC)au profit de l’indice de loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) selon la destination des locaux.
• La création d’un droit de préférenceau profit du locataire (C. com. art. L. 145-46-1) en cas de vente des murs, sauf exceptions légales.

Sur tous les autres sujets, le bail commercial pourra prévoir des clauses spécifiques et déroger à ce qui est prévu dans le Code de commerce, en fonction de la volonté des parties.

C’est la raison pour laquelle il est possible de rédiger un bail dit « probailleur » c’est-à-dire mettant l’accent sur les prérogatives du propriétaire des lieux, ou à contrario, un bail qualitifé de « prolocataire », dont l’équilibre va pencher davantage en faveur du preneur. Si toutes les dispositions du Code de commerce étaient impératives, il serait en effet impossible de tenter d’avantager une partie plutôt qu’une autre.

C’est pourquoi il est vivement conseillé d’être assisté par un avocat spécialisé au moment de la rédaction du bail, qui pourra préserver les intérêts de son client en anticipant la conséquence légale de chaque stipulation, clause par clause, au regard des textes et de la jurisprudence.

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