Définition Obligation du bailleur

Le bail commercial est un contrat synallagmatique instituant des obligations réciproques à la charge des parties. Les obligations du bailleur sont régies par les articles 1714 et suivants du Code civil.

Le bailleur est ainsi obligé, de par la nature du contrat de bail :

• de délivrer au preneur la chose louée (inclunant la délivrance “juridique” et “matérielle”) ;
• d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage auquel elle est destinée ;
• d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail (ce qui concerne la garantie des vices cachés et la garantie d’éviction).

Ces articles du Code civil n’étant pas d’ordre public, il est possible d’y déroger.

1. Obligation de délivrance du bailleur : matérielle et juridique

La délivrance matérielle est le fait de mettre à la disposition du preneur la chose louée, objet du contrat. Elle s’opère généralement par la remise des clés.

D’une manière générale, le bailleur manque à son obligation de délivrance chaque fois que les locaux loués n’offrent pas les caractéristiques minimales permettant l’exercice de l’activité prévue au bail : viole par exemple son obligation de délivrance le bailleur qui remet au preneur un local ne permettant pas l’installation d’un système d’extraction, alors que le contrat autorise l’activité de “restauration”.

La délivrance juridique signifie que le bailleur doit veiller à ce que l’activité du preneur ne soit pas empêchée à raison de règles d’origine légale ou conventionnelle.

Le bailleur doit ainsi s’assurer que l’activité prévue au bail ne méconnaît pas un règlement administratif (par exemple, impossibilité d’exploiter un débit de boisson type licence IV à proximité d’une école) et ne viole pas non plus l’existence d’un éventuel règlement de copropriété.

Le manquement à l’obligation de délivrance est sanctionné par la résiliation du bail aux torts du bailleur. Le preneur peut également solliciter une réduction du loyer, jusqu’à la remise en état des lieux par le bailleur.

Aucune clause contractuelle ne saurait décharger le bailleur de son obligation de délivrance de la chose louée elle-même, c’est-à-dire de la chose définie au bail et de ses accessoires indispensables à une utilisation normale. Cependant cette obligation n’impose pas au bailleur d’effectuer lui-même les travaux d’aménagement du local.

Les baux commerciaux comportent généralement une clause prévoyant que le preneur fera son affaire personnelle des aménagements pour l’exercice du commerce considéré, de l’entretien des lieux et de l’obtention des autorisations administratives nécessaires pour l’activité envisagée.

1. Obligation d’entretien du bailleur dans un bail commercial

L’obligation d’entretien découle de l’obligation de délivrance, mais concerne l’exécution du contrat. L’étendue de cette obligation n’est pas d’ordre public. Toutefois, depuis la loi Pinel, il est impossible pour le bailleur de mettre à la charge du preneur les grosses réparations de l’article 606 du Code civil, conformément à l’article R. 145-35 du Code de commerce.

Voir sur ce point notre article :

• Charges, répartition entre le bailleur et le locataire dans un bail commercial

1. Obligation de garantie du bailleur dans un bail commercial

En synthèse, le bailleur est tenu de garantir le locataire :

• à raison des vices de la chose louée, quand bien même ils ne les auraient pas connus lui-même à la conclusion du contrat (ce que l’on appelle les “vices cachés”).
• Le bailleur doit également répondre des agissements des tiers au contrat, ainsi que de tout acte personnel du bailleur, qui pourrait empêcher le locataire de jouir de la chose louée (c’est ce que l’on appelle la garantie d’éviction).

Garantie des vices de la chose louée

Le bailleur est responsable des vices qui pourraient empêcher l’utilisation du local, et ce, même s’il n’en avait pas connaissance lors de la signature du bail (vices cachés). Il s’agit, par exemple, d’un défaut de construction, d’une infiltration d’eau, etc.

Certaines situations dédouanent le bailleur commercial de sa responsabilité, notamment :

• lorsque le problème était visible lors de la signature du bail commercial et a été accepté par le locataire ;
• en cas de problème causé par la force majeure (incendie ou inondation, etc.) ;
• lorsque le problème découle d’un défaut d’entretien imputable au locataire.

Il est possible pour le bailleur de s’exonérer de la garantie des vices cachés dans le bail, à condition toutefois d’être de bonne foi, c’est à dire de ne pas avoir eu connaissance de tels vices au moment de la conclusion du contrat. A défaut, le bailleur pourra être sanctionnée pour faute lourde ou “dol”.

Garantie d’éviction

Le bailleur est obligé par la nature du contrat, d’assurer à son locataire la jouissance paisible de la chose louée pendant toute la durée du bail. Sur ce point, on distingue généralement la garantie du fait des tiers, et la garantie du fait personnelle du bailleur.

Garantie du fait des tiers

Le bailleur doit garantir son locataire contre tout fait émanant de tiers, qui auraient pour effet de priver le locataire de la possibilité de jouir normalement de son local.

Cependant, cette garantie est limitée à ce que l’on appelle les “troubles de droit”, c’est-à-dire aux revendications par un tiers d’un droit portant sur la chose louée.

La garantie est en revanche exclue s’agissant des troubles de fait commis par des tiers (par exemple à raison des nuisances, odeurs, bruits générés par un immeuble voisin).

Garantie du fait personnel

Le bailleur doit s’abstenir lui-même de tout fait pouvant troubler la jouissance paisible du locataire.

Dans le même sens, le bailleur engage sa responsabilité contractuelle dès lors qu’il viole une obligation de non-concurrence consentie au profit de son locataire, en autorisant par exemple un autre locataire à autoriser une activité concurrente à proximité (dans un centre commercial par exemple).

Pour aller plus loin, vous pouvez consulter nos autres articles :

• Obligations du locataire dans un bail commercial
• Bail commercial