Définition Tacite Reconduction du Bail Commercial

La date d’expiration du bail commercial n’entraîne pas son extinction et il ne cesse donc pas de plein droit. Les deux premiers alinéas de l’article L.145-9 du Code de commerce disposent en effet que :

« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. »

On le voit, si le bailleur et le locataire ne sollicitent pas le renouvellement du bail, s’ils ne font rien à l’arrivée de son terme, le bail se poursuivra tacitement.

Le bail aura alors une durée indéterminée.

Cela entraîne une série de conséquences que les parties au bail, qu’il s’agisse du locataire ou du bailleur, doivent bien anticiper. La tacite reconduction du bail commercial n’est en effet pas sans danger, quelques pièges doivent être évités.

La possibilité pour le bailleur ou le preneur de mettre fin au bail à tout moment moyennant un préavis de six mois

L’article L.145-9 du Code de commerce (alinéa 3) dispose en effet que « A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. ».

Cet article ne précise pas quelle est la partie qui peut donner congé. Il est donc clair que le preneur, comme le bailleur, pourront à tout moment solliciter la résiliation du bail commercial tacitement reconduit, en respectant un préavis de 6 mois.

Le bail tacitement reconduit offre donc bien moins d’avantages pour les parties car ils ne leur confèrent plus aucune stabilité locative dans la durée.

Toutefois, cela ne prive pas le locataire de la propriété commerciale attachée au statut des baux commerciaux. En effet, dans le cas où le bailleur donnerait congé, il devrait en principe verser au locataire une indemnité d’éviction destinée à compenser la perte de son fonds de commerce.

Sur ce point voir notre article :

• Congé du bail commercial

Le déplafonnement de droit du loyer si le bail se poursuit  tacitement au-delà de 12 ans

Autre risque attaché à la reconduction tacite du bail commercial : le déplafonnement automatique du loyer si le bail se poursuit au-delà de 12 ans.

C’est l’article L.145-34 du Code de commerce qui s’applique dans ce cas.

C’est pourquoi le locataire doit être extrêmement vigilant sur le renouvellement de son bail commercial afin de ne pas être pris au piège de cette disposition au risque de se retrouver avec un loyer déplafonné.

Cela est particulièrement dangereux quand la valeur locative est bien supérieure au loyer payé. Les locataires auront donc dans la majorité des cas un vif intérêt à ne pas laisser le bail se poursuivre tacitement une fois arrivé à son terme, et à bien penser à demander le renouvellement.

Sur ce point votre notre article :

• Loyer commercial

Rappel des conditions pour solliciter le renouvellement du bail

Pour rappel, la procédure de renouvellement est prévue par les articles L. 145-9 et L. 145-10 du Code de commerce. Elle peut être à l’initiative soit bailleur, soit du preneur.

Si c’est le bailleur qui délivre au locataire un congé pour mettre fin au bail, il peut l’assortir d’une offre de renouvellement. Le congé doit être transmis par acte d’huissier au moins six mois avant le terme fixé. Il doit mentionner les motifs pour lesquels il est donné et les modalités d’une éventuelle contestation.

Si c’est le locataire qui fait la demande de renouvellement : la demande doit être faite auprès du bailleur 6 mois avant la fin du contrat, par lettre recommandée AR.

Le propriétaire des locaux dispose alors de 3 mois à compter de la réception de la demande de renouvellement pour y répondre. À défaut d’avoir fait connaître sa réponse dans ce délai, ce dernier sera considéré comme ayant accepté le renouvellement du bail.

Pour aller plus loin, vous pouvez consulter nos articles sur :

• Renouvellement du bail commercial
• Durée du bail commercial ;
• Bail commercial