Définition de loyer

Lors de la conclusion du bail commercial, le loyer est librement fixé par les parties.

En cours de bail, le loyer peut être révisé à différentes occasions, selon qu’elle est d’origine légale ou conventionnelle (prévue par le contrat).

Les cas de révision légale sont les suivants : soit la révision triennale, pouvant intervenir à l’initiative des parties, tous les trois ans ; soit la révision lors du renouvellement du bail.

La révision conventionnelle peut intervenir par l’effet d’une clause d’échelle mobile (révision automatique aux périodes et en fonction de l’indice prévue par les parties) ou par l’effet d’une clause-recette (le loyer est indexé sur le chiffre d’affaires du preneur, les variations intervenant aux dates convenues entre les parties).

La révision triennale

La révision triennale du loyer du bail commercial ne peut intervenir que si l’une des parties en fait la demande. Elle peut être exercée même si le bail ne le prévoit pas.

Conformément à l’article L 145-38 du Code de commerce, la demande de révision triennale ne peut avoir lieu qu’après l’expiration d’un délai de 3 ans à compter :

• de l’entrée du locataire dans les locaux ;
• du point de départ du renouvellement du bail commercial ;
• ou, le cas échéant, de la précédente révision.

La demande de révision triennale doit être signifiée par acte d’huissier ou adressée par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle précisera obligatoirement le montant du loyer révisé.

La demande peut être faite à l’initiative du bailleur (en principe pour solliciter une augmentation) ou du locataire (en principe pour solliciter une diminution du loyer).

Le loyer révisé prend normalement effet à la date à laquelle la demande de révision triennale est effectuée et son montant est encadré.

Toujours conformément à l’article L. 145-38 du Code de commerce, la révision triennale du loyer est en principe plafonnée.  Ainsi, la variation du montant du loyer ne peut en principe excéder :

• la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales et artisanales ;
• la variation de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.

La formule de calcul est la suivante :

Nouveau loyer = Loyer en vigueur au jour de la demande x Indice en vigueur au jour de la demande de révision / indice en vigueur au jour de la dernière fixation (conclusion du bail ou dernière révision légale ou conventionnelle).

La règle du plafonnement connaît toutefois certaines exceptions :

• si le bailleur apporte la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative des locaux ;
• en cas d’une déspécialisation partielle du bail par le locataire.

Dans ces deux hypothèses, le loyer sera fixé en fonction de la valeur locative.

La révision du loyer lors du renouvellement du bail commercial

L’article L. 145-33 du Code de commerce prévoit, par principe, l’alignement du loyer révisé sur la valeur locative des locaux. À défaut d’accord entre les parties, cette valeur est déterminée en fonction des éléments suivants :

• Les caractéristiques du local considéré ;
• La destination des lieux ;
• Les obligations respectives des parties ;
• Les facteurs locaux de commercialité ;
• Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En principe, et dans un objectif de protection du locataire, la variation du loyer ne peut excéder la variation que connaît l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou, s’il est applicable, l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, intervenue depuis la dernière fixation du loyer.

Le Code de commerce prévoit toutefois une série d’hypothèses dans lesquelles le bailleur peut être amené à déplafonner le loyer de renouvellement, et notamment :

• en cas de modification notable des éléments déterminant la valeur locative ;
• lorsque le bail a été conclu pour une durée supérieure à neuf ans ou s’il est poursuivi plus de douze ans ;
• pour les baux de terrains nus, quand ils ont été soumis au statut des baux commerciaux ;
• pour les locaux monovalents (exemples : hôtels, cinéma, théâtre, hammams, etc.) ;
• pour les locaux à usage exclusif de bureaux (le plus souvent pour les locaux servant à une activité tertiaire ou administrative, comme un cabinet d’assurances ou une agence de voyages par exemple) ;
• lorsque les parties ont en convenu différemment dans le bail, la règle de plafonnement du bail renouvelé n’étant pas d’ordre public ;
• lorsque la valeur est inférieure au loyer en cours : en ce cas, il faut revenir à la valeur locative, à charge pour le locataire d’argumenter cette baisse de loyer auprès du bailleur.

Le plafonnement du déplafonnement

Autre mécanisme de protection du preneur: le « plafonnement du déplafonnement » ou encore appelé règle de « lissage ».

Ce principe vise à atténuer pour le locataire l’effet d’une hausse du loyer fixé à la valeur locative dans le cadre du renouvellement.

L’article L145-34 du Code de commerce indique ainsi : « En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente »

La révision conventionnelle du loyer

Enfin, à côté de ces mécanismes de révision du loyer d’origine légale, le loyer peut également être révisé par le jeu du contrat, en fonction des clauses qu’il prévoit. Les deux principales clauses ayant une incidence sur le montant du loyer commercial sont notamment les suivantes :

• la clause d’échelle mobile : il s’agit de la clause par laquelle le locataire et le bailleur prévoient une indexation automatique du loyer en fonction d’un indice. La clause d’échelle mobile, mentionnée à l’article L145-39 du Code commerce, va ainsi permettre une révision automatique au cours du bail selon une périodicité fixée.
• La clause recette : La clause recettes consiste à fixer la totalité ou une partie du montant du loyer dû par le locataire en fonction de son chiffre d’affaires. La Cour de cassation a admis la validité d’une telle clause, qui fait échec au mécanisme légal de la révision triennale.

Pour aller plus loin sur ce point, vous pouvez voir nos articles :

• Clause d’échelle mobile
• Clause recette
• Bail commercial