Dictionnaire juridique

Définition de Clause d’Echelle Mobile

Dictionnaire juridique

La clause d’échelle mobile se rencontre extrêmement souvent dans les baux commerciaux. Il s’agit aujourd’hui pratiquement d’une clause de style.

Définition

La clause d’échelle mobile est la clause par l’effet de laquelle le locataire et le bailleur s’accordent pour indexer le loyer en cours de bail selon un indice et une périodicité convenue entre elles. Elle ouvre droit à une révision automatique du loyer en cours de bail. 

Il s’agit donc d’un mécanisme de révision du loyer commercial d’origine conventionnelle (par opposition aux cas de révision du loyer prévus par la loi, tels que la révision triennale ou la révision  au stade du renouvellement du bail).

Application automatique

La clause d’échelle mobile s’applique automatiquement à la date prévue pour son déclenchement : il n’y a pas besoin pour le bailleur ou le locataire d’en faire la demande préalable. C’est également l’une des différences majeures avec le mécanisme de révision triennale du loyer ou de révision lors du renouvellement, qui trouve à s’appliquer uniquement à condition que l’une des parties, preneur ou bailleur, en fasse la demande, selon des formes et délais impératifs.

Consultez sur ce point notre article :

  • Loyer du bail commercial

Liberté des parties pour choisir l’indice

Dans la mesure où la clause d’échelle mobile est d’origine conventionnelle, les parties sont libres de choisir l’indice applicable, en fonction de leurs accords. 

Le plus souvent, elles se réfèreront à l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC), lorsque l’activité exploitée dans les locaux est de nature commerciale ou artisanale, ou bien à l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) si l’activité exploitée est de nature tertiaire. Mais elles peuvent choisir tout autre indice qui leur paraîtrait opportun, comme par exemple, l’Indice des coûts de la construction.

C’est là encore une différence majeure avec la révision triennale ou au stade du renouvellement, où le Juge des loyers, s’il est saisi par les parties en cas de désaccord sur l’application du mécanisme, ne peut se référer qu’aux indices des Loyers Commerciaux (ILC) ou Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT), l’indice du coût de la construction ayant été exclu du Code de commerce par la réforme Pinel, compte tenu de sa volatilité et de l’instabilité qu’il générait sur le marché des commerces.

Limites au libre choix de l’indice

Les deux seules limites au libre choix des parties s’agissant de l’indice applicable à la clause d’échelle mobile sont celles prévues par l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier :

  • L’indice choisi doit avoir un rapport avec l’activité d’au moins l’une des parties au contrat,
  • Et il est interdit aux parties d’opter pour un indice fondé sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services.

Il s’agit d’une règle impérative tenant au respect de l’ordre public économique.

Protection contre une hausse trop brusque du loyer

Afin de protéger le locataire contre une hausse brutale du loyer, certains garde-fous sont prévus par l’article L. 145-39 du Code de commerce :

Ainsi, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de la clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. 

En outre, l’augmentation engendré par le jeu d’une clause d’échelle mobile ne peut excéder 10% annnuel. C’est ce que l’on appelle le « lissage » du loyer, lequel a été instauré par la loi Pinel et constitue un mécanisme d’ordre public (les parties ne peuvent y déroger).

Pour aller plus loin sur ce point, consultez également nos autres définitions et notamment :

Conditions de validité de la clause

La validité de la clause d’échelle mobile s’apprécie au jour de la conclusion du bail commercial. 

La clause doit être écrite de façon claire et intelligible, à défaut, elle risque d’être écartée par le Juge des loyers ou le Juge judiciaire en cas de contentieux.

La Cour de cassation est en outre venue préciser deux règles conditionnant la validité de telles clauses :

  • En premier lieu, la validité de la clause est subordonnée au caractère réciproque des variations du loyer : il n’est donc pas possible de stipuler que la clause ne jouera qu’à la hausse, contrairement à ce que la pratique a eu tendance à faire pendant des années (Cass. 3ème civ., 14 janvier 2016, n°14-24.681).
  • En second lieu, la période de variation indiciaire ne doit pas excéder la durée écoulée entre deux indexations.

Sous ces réserves et tempéraments, la clause sera valable et s’imposera au Juge en cas de contentieux, comme étant le résultat de la volonté des parties.

Effet rétroactif et prescription

Dans le cas où les parties n’appliqueraient pas la clause prévue au contrat, il sera possible d’en faire une application rétroactive (dès lors qu’elle est censée jouer automatiquement). En cas de litige sur ce point, il sera possible de remonter jusqu’à 5 ans en arrière, conformément au délai de prescription de l’action en recouvrement des loyers, qui n’est pas soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce.

Pour aller plus loin sur ce point, consultez notre article :

Exemples de clauses d’échelles mobiles

Comme indiqué au début de cet article, on retrouve des clauses d’échelles mobiles aujourd’hui dans pratiquement tous les baux. Voici toutefois un exemple de clause générale (pour laquelle l’indice devrait être déterminé dans les conditions particulières du bail) :

« Le loyer variera tous les ans, au 1er janvier, proportionnellement en fonction de la variation de l’indice fixé aux conditions particulières et publié trimestriellement par l’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques  ou sur tout indice qui lui sera substitué.

Pour la première indexation, l’indice pris pour base sera le dernier connu à la date d’effet du présent bail, tel qu’indiqué aux conditions particulières, et l’indice de comparaison sera celui du deuxième trimestre de l’année suivante. Pour les indexations ultérieures, l’indexation interviendra en prenant pour indice de comparaison, l’indice du deuxième trimestre de l’année suivante.

La présente clause d’échelle mobile ne sera pas exclusive de la faculté pour chacune des parties de demander la révision du loyer en application des articles L 145-37, L145-38 et L 145-39 du Code de commerce. 

Le réajustement du loyer s’effectuera de plein droit, sans aucune formalité, automatiquement, chaque année au 1er janvier, selon la variation, de l’indice choisi. Le fait de ne pas avoir immédiatement ajusté le loyer n’entrainera aucune déchéance dans le droit du BAILLEUR à réclamer l’application ultérieure de l’indice avec effet rétroactif.

La présente clause d’indexation constitue une clause essentielle et déterminante, sans laquelle le BAILLEUR n’aurait pas contracté. En conséquence, sa non application partielle ou totale pourra autoriser le BAILLEUR à demander la résiliation du bail sans indemnité.

Si au cours du bail ou de l’occupation des lieux, l’indice choisi par les parties cessait d’être publié ou devenait inapplicable, il serait fait application de l’indice légal de substitution publié par l’INSEE ou, à défaut, d’un nouvel indice choisi d’un commun accord entre les parties comme étant celui le plus voisin parmi ceux existant alors. A défaut d’accord entre les parties, l’indice de remplacement sera déterminé par un expert désigné par le Président du Tribunal Judiciaire du lieu de situation des locaux loués, saisi par la partie la plus diligente. Cet expert agira en qualité de mandataire commun des parties auxquelles sa décision s’imposera.  Les frais et honoraires de l’expert seront partagés par moitié entre les parties »

Pour aller plus loin sur ce point, consultez notre article :

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