Définition Prescription (bail commercial)

Deux délais de prescription sont susceptibles de s’appliquer en matière de baux commerciaux : la prescription biennale ou la prescription de droit commun d’une durée de 5 ans (prescipriton quinquennale).

Prescirption biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce

Les actions exercées sur le fondement du statut des baux commerciaux sont soumis à un délai de prescription de deux ans, selon l’article L. 145-60 du Code de commerce.

À titre illustratif, sont soumises à la prescription biennale :

• les actions en révision triennale du loyer ( 3^eciv., 1^er juin 1988, n° 86-14.659) ;
• les actions en fixation du prix du bail renouvelé à l’initiative du bailleur ( 3^eciv., 28 février 1979, n° 77-13.394), ou du preneur (Cass. 3^e civ., 20 octobre 2016, n° 15-19.940) ;
• les actions en paiement de l’indemnité d’occupation ( 3^eciv., 10 mars 2004, n° 02-16.548) ;
• ou encore, les actions en paiement d’une indemnité d’éviction ( 3^eciv., 18 décembre 2002, n° 01-11.189).

Les actions ne relevant pas du statut des baux commerciaux

Toutefois, les actions n’étant pas évoquées dans le Code de commerce au chapitre des baux commerciaux restent soumises au délai de droit commun de 5 ans prévu par l’article 2224 du Code civil.

Cela concerne en particulier l’action en paiement de charges locatives ou de loyers impayés (Cass., ch. mixte, 12 avr. 2002, Loyers et copr. 2002, no 175, note Ph.-H. Brault et P. Pereira).

Suspension du délai de prescription

La suspension de la prescription en arrête temporairement le cours sans effacer le délai déjà couru (art. 2230 du Code civil). Aux termes de l’article 2239 du Code civil, la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès jusqu’au jour où la mesure a été exécutée.

Sur ce fondement, la Cour de cassation estime qu’une ordonnance de référé ayant accueilli une demande d’expertise en vue d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction a pour effet de suspendre le délai de prescription biennale prévu à l’article L.145-60 du Code de commerce (Cass. 3^e civ., 6 juillet 2017, n° 16-17.151).

Interruption du délai de prescription

Contrairement à la suspension, l’interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait donc courir un nouveau délai de même durée que l’ancien (art. 2231 du Code civil).

Pour aller plus loin, voir nos autres articles :

• Bail commercial
• Ordre public et baux commerciaux