Dictionnaire juridique

Définition de Durée

Dictionnaire juridique

Durée (bail commercial)

Durée légale minimum

La durée du bail commercial est de 9 ans minimum : il s’agit d’une disposition d’ordre public destinée à protéger les intérêts du preneur, en lui assurant la pérennité de son activité, mais également du bailleur, qui jouit d’une stabilité locative importante.

La durée du bail découpée en période de 3 ans : « le bail 3, 6, 9 »

Le bail commercial est aussi communément appelé « bail 3, 6, 9 ». Derrière cette expression se cache le fait que les parties au bail commercial, que ce soit le bailleur ou le locataire, disposent de certaines prérogatives à chaque échéance triennale.

Côté preneur : ce dernier dispose de la faculté de donner congé tous les 3 ans, à condition de respecter certaines formes et délais : la demande de congé doit être faite en respectant un préavis de 6 mois, et adressée par lettre recommandée AR ou par acte d’huissier.

Côté bailleur : ce dernier dispose de la faculté de solliciter une révision du loyer également  tous les 3 ans. 

Exceptionnellement, le bailleur peut également être autorisé à donner congé à l’expiration de chaque période triennale dans les cas et selon les formes prévues aux dispositions de l’article L. 145-4 du Code de commerce :

  • afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, 
  • de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage, 
  • de transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation 
  • ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.

 

Le faculté du locataire de donner congé à tout moment pour prendre son départ à la retraite

Outre la possibilité de donner congé tous les 3 ans, le locataire d’un bail commercial dispose également de la faculté de donner congé de manière anticipée avant la fin du bail, à tout moment, dès lors qu’il souhaite prendre sa retraire ou s’il est admis au bénéfice d’une pension d’invalidité.

Ce cas de figure est prévue par l’article L. 145-4 alinéa 4 du Code de commerce, qui dispose :

« Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa du présent article. Il en est de même pour ses ayants droit en cas de décès du preneur ».

A noter que, dans cette hypothèse, le locataire dispose également d’une faculté de déspécialisation du bail commercial, ce qui est censé l’aider à trouver plus facilement un repreneur à son bail. C’est ce que l’on appelle le mécanisme de « cession-déspécialisation ».

Ces dispositions figurent à l’article L. 145-51 du Code de commerce.

Voir sur ce point notre article :

La possibilité d’une durée ferme de 9 ans

Comme on l’a vu, afin de protéger le preneur, l’article L. 145-4 du Code de commerce dispose qu’il est interdit pour le locataire de renoncer à la possibilité de donner congé tous les 3 ans. Il n’est donc en principe pas possible de prévoir un bail commercial pour une durée ferme de 9 ans.

Toutefois, ce même article L. 145-4 prévoit un certain nombre d’exceptions, pour lesquelles il est possible de prévoir une durée ferme de 9 ans, c’est-à-dire sans possibilité pour le preneur de donner congé aux échéances triennales :

  • pour les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation ;
  • pour les baux des locaux à usage exclusif de bureaux ;
  • pour les baux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du Code général des impôts
  • pour les baux dont la durée est supérieure à 9 ans.

Bail commercial d’une durée inférieure à 9 ans : bail dérogatoire et convention d’occupation précaire

Le Code de commerce autorise, à titre exceptionnel, a possibilité d’un bail dérogatoire (encore appelé bail de courte durée), pour une durée qui ne saurait alors être supérieure à 3 ans : à défaut, le bail serait requalifié en bail commercial classique d’une durée de 9 ans. C’est l’article L. 145-5 du Code de commerce qui gouverne cette question.

Les parties ont souvent recours au bail dérogatoire lorsqu’elles ne sont pas certaines de vouloir s’engager sur du long terme : le bailleur souhaite dans un premier temps « tester » son locataire ; le locataire souhaite lui vérifier la rentabilité économique de son fonds de commerce.

Voir sur ce point notre article :

Les parties peuvent également, à titre exceptionnel et si cela est justifié pour des raisons indépendantes de leur volonté, convenir de ce que l’on appelle une « convention d’occupation précaire ».

  • Une précarité réelle et objective :  la convention d’occupation précaire doit résulter d’une situation précaire objective au moment de la signature du contrat.  
  • Une contrepartie financière modique :  seconde condition permettant de qualifier un contrat de convention d’occupation précaire, celle-ci doit être faite en contrepartie d’une contribution financière modique (aussi appelée redevance) c’est-à-dire inférieure au prix du marché. 

Voir sur ce point notre article :

Bail commercial d’une durée supérieure à 9 ans

S’il n’est pas possible, sauf exception légale, de prévoir une durée inférieure à 9 ans dans un bail commercial, il est en revanche tout à fait envisageable de convenir d’une durée supérieure à 9 ans.

Attention toutefois, ceci aura des conséquences légales que les parties doivent anticiper.

En effet, l’article L. 145-34 du Code de commerce prévoit que la révision du loyer lors du renouvellement du bail sera automatiquement déplafonnée dès lors que le bail a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans. Les locataires doivent ainsi être particulièrement attentifs en acceptant de s’engager sur une durée supérieure à 9 ans : certes, en apparence, ils gagnent en stabilité. Ils s’exposent toutefois à un risque de déplafonnement du loyer lors du renouvellement, ce qui constitue un facteur d’instabilité économique pour leur exploitation. 

Durée du bail commercial supérieure à 12 ans

Autre conséquence pratique que les parties doivent anticiper : dès lors que le bail est conclu pour une durée supérieure à 12 ans, il devra être rédigé par un notaire obligatoirement et être publié au Bureau des Hypothèques afin d’être opposable aux tiers.

Expiration du bail commercial : la prorogation tacite

Arrivé à son terme, le bail commercial n’expire pas de plein droit. Le bailleur et le locataire disposent en effet de la faculté de solliciter le renouvellement (selon des formes et délais qui leur sont propres).

Toutefois, si les parties ne font rien et qu’aucune d’entre elles ne sollicite le renouvellement du bail, l’article L. 145-9 du Code de commerce prévoit que le bail « se prolonge tacitement ».La durée du bail devient alors indéterminée.

Cette poursuite tacite du bail aura des conséquences dont les parties doivent se méfier.

Les deux parties, bailleur ou locataire, ne disposeront plus de la stabilité temporelle offerte par le statut des baux commerciaux lorsque le bail s’est prolongé tacitement. Le bailleur comme le locataire pourront en effet donner congé quand bon leur semble, sous réserve de respecter un préavis minimum de 6 mois, comme prévu par l’article L. 145-9 alinéa 3 du Code de commerce :

« À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil ».

Toutefois, si c’est le bailleur qui met fin au bail, il sera tout de même tenu de verser une indemnité d’éviction au locataire.

Autre conséquence du bail tacitement reconduit : l’article L. 145-34 du Code de commerce dispose que le loyer sera automatiquement déplafonné lors du renouvellement si le bail commercial s’est poursuivi tacitement au-delà de 12 ans.

C’est la raison pour laquelle les bailleurs ont bien souvent intérêt à ne pas solliciter le renouvellement du bail arrivé à son expiration, alors qu’il est à l’inverse vivement conseillé aux locataires de penser à demander le renouvellement arrivé au terme du bail, afin notamment d’éviter de s’exposer à un risque de déplafonnement du loyer.

Pour aller plus loin, vous pouvez consulter nos articles 

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