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Le bail dérogatoire, aussi dénommé « bail de courte durée » est un contrat de location portant sur la location de locaux destinés à l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal.
Les personnes pouvant bénéficier de ce statut sont les mêmes que celles pouvant conclure un bail commercial.
Le bail de courte durée est toutefois un bail spécifique dérogeant au statut des baux commerciaux, en particulier à raison de sa durée, qui est plus courte que celle des baux commerciaux classiques.
Encadrement du bail dérogatoire par le Code de commerce
Le bail dérogatoire est encadré par l’article L. 145-5 du Code de commerce :
« Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. À l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.
Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.
Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s’il s’agit d’une location à caractère saisonnier.
Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.
Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l’avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ».
La durée maximale du bail dérogatoire (bail de courte durée)
Le bail précaire (bail de courte durée) se caractérise notamment par sa durée : il ne peut être conclu pour une durée supérieure à 36 mois (soit 3 ans).
Tant qu’elles ne dépassent pas cette durée, les parties peuvent conclure des conventions successives.
En revanche, à l’expiration de la durée de 3 ans, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail pour l’exploitation du même fonds dans les mêmes locaux.
Si les parties excèdent cette durée, le bail sera automatiquement requalifié en bail commercial.
Pour aller plus loin sur ce point, voir nos autres articles :
Avantages et inconvénients du bail dérogatoire (bail de courte durée)
L’avantage d’un bail dérogatoire (de courte durée) est de permettre au bailleur de « tester » son locataire, avant, le cas échéant, de s’engager sur une durée plus longue (sa ponctualité dans le règlement des loyers, son respect des termes de la convention, etc.).
Pour le locataire, cela peut également constituer un avantage s’il ne connaît pas encore la rentabilité de son activité, et qu’il ne souhaite pas encore s’engager sur une longue période.
Toutefois, ce type de convention sera fortement déconseillé si l’exploitation du fonds de commerce du locataire requiert des investissements importants (par exemple pour l’installation d’une cuisine ou d’une chambre froide), qu’il n’aurait pas le temps d’amortir sur une période courte.
Pareillement, si le local est situé dans une zone peu attractive, où il est difficile de trouver preneur, le propriétaire aura intérêt à favoriser immédiatement la conclusion d’un bail commercial, afin de s’assurer une stabilité locative et d’éviter de longues périodes de vacance de son local.
Différence entre le bail dérogatoire (de courte durée) et la convention d’occupation précaire
Le bail dérogatoire ou bail courte durée est souvent appelé « bail précaire » ou « convention d’occupation précaire ».
Il s’agit d’un abus de langage prêtant à confusion, puisque le bail de courte durée et la convention d’occupation précaire (ou bail précaire) sont en réalité deux choses différentes.
La convention d’occupation précaire (ou bail précaire) se caractérise, quelle que soit sa durée, par une occupation non soumise au statut des baux commerciaux s’il existe un élément de précarité indépendant de la volonté des parties.
C’est l’article L. 145-5-1 du Code de commerce qui trouve en ce cas à s’appliquer :
« N’est pas soumise au présent chapitre la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ».
Deux conditions sont réunies pour conclure une convention d’occupation précaire :
- Une précarité réelle et objective : la convention d’occupation précaire doit résulter d’une situation précaire objective au moment de la signature du contrat.
- Une contrepartie financière modique : seconde condition permettant de qualifier un contrat de convention d’occupation précaire, celle-ci doit être faite en contrepartie d’une contribution financière modique (aussi appelée redevance) c’est-à-dire inférieure au prix du marché.
On le voit, la convention d’occupation précaire n’implique pas de condition de durée : elle n’a pas à être inférieure à 3 ans, contrairement au bail dérogatoire.
Le motif justifiant la convention d’occupation précaire doit être indépendant de la volonté des parties (contrairement au bail de courte durée qui résulte justement de la volonté expresse des parties de se soumettre à un bail plus court que le bail commercial).
On peut par exemple mettre en place une convention d’occupation précaire dans le local d’un immeuble destiné à être démoli (circonstance exceptionnelle justifiant la convention), pour la durée restant à courir jusqu’à la démolition effective (durée qui pourra donc, le cas échéant, excéder 3 ans).
Pour aller plus loin sur ce point, consultez nos autres définitions et notamment :
- Convention d’occupation précaire
Forme et contenu du bail dérogatoire (bail précaire)
Le bail dérogatoire est régi uniquement par l’article L.145-5 du Code de commerce. Les autres articles du statut des baux commerciaux ne s’appliquent pas au bail dérogatoire ou bail courte durée.
Toutefois, dans la mesure où le bail dérogatoire peut devenir un bail commercial s’il est renouvelé, en pratique, les parties reprennent souvent les mêmes clauses que celles d’un bail commercial classique, s’inspirant des mêmes trames et modèles (sauf en ce qui concerne la durée évidemment).
Le bail dérogatoire doit être écrit : il décrira précisément les locaux loués, ainsi que la nature des activités du locataire.
Un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par le locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties, ou par un huissier de justice. On annexera l’état des lieux au contrat.
Congé et résiliation du bail dérogatoire (bail précaire)
Les modalités de résiliation du bail (formalisme, préavis, résiliation…) sont définies dans le contrat. Si rien n’est prévu, le bail prendra fin à la date prévue par les parties.
Loyer du bail dérogatoire (bail précaire)
Le loyer, ainsi que ses modalités de paiement, seront fixés librement par les parties.
On peut tout à faire convenir d’une clause recette, c’est-à-dire d’un loyer déterminé en fonction du chiffre d’affaires du locataire, et éventuellement l’assortir d’un loyer minimum garanti.
Les éventuelles règles de révision du loyer sont également définies librement entre les parties (on peut par exemple envisager l’insertion d’une clause d’échelle mobile, afin de permettre une variation automatique du montant du loyer aux termes convenus).
À noter qu’en cas de poursuite du bail en bail commercial, on retrouvera les règles prévues par le statut des baux commerciaux pour la révision du montant du loyer (révision triennale, révision au stade du renouvellement).
Pour aller plus loin sur ce point, consultez également nos autres articles :
Charges du bail dérogatoire (bail précaire)
Les charges liées à la jouissance des locaux sont librement réparties entre le bailleur et le preneur.
Attention toutefois à respecter la règlementation particulière prévue par le statut des baux commerciaux sur ce point. En effet, l’article R. 135-5 du Code de commerce rappelle que, dans un bail commercial, certaines charges ne peuvent, en raison de leur nature, être répercutées sur le locataire.
Il s’agit notamment :
– des dépenses relatives aux grosses réparations prévues par l’article 606 du Code civil et des honoraires sur travaux qui y sont relatifs ;
– des travaux de conformité et de ceux ayant pour objet de remédier à la vétusté du bien ou de l’immeuble quand ils relèvent de grosses réparations ;
– des honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble ;
– des impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur, à l’exception de ceux liés à l’usage du bien ou à un service dont le locataire bénéficie, de la taxe foncière et des taxes qui y sont additionnelles ;
– dans un ensemble immobilier, des charges, impôts, taxes et redevances, ainsi que le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
Pour aller plus loin sur ce point, consultez également notre autre article :
Charges : répartition entre le bailleur et le locataire dans un bail commercial