Définition Renouvellement

La garantie de stabilité du preneur commerçant réside dans l’existence d’un droit au renouvellement du bail commercial : c’est aussi ce que l’on appelle la « propriété commerciale ».

Aucune clause du bail ne peut s’opposer à cette règle d’ordre public. Ce droit permet ainsi au locataire, à l’expiration du bail, de bénéficier d’un renouvellement ou, à défaut, du paiement d’une indemnité d’éviction.

Une initiative du bailleur ou du preneur

La procédure de renouvellement est prévue par les articles L. 145-9 et L. 145-10 du Code de commerce. Elle peut être à l’initiative soit bailleur, soit du preneur.

Lorsque c’est le bailleur qui délivre au locataire un congé pour mettre fin au bail, il peut l’assortir d’une offre de renouvellement. Le congé doit être transmis par acte d’huissier au moins six mois avant le terme fixé. Il doit mentionner les motifs pour lesquels il est donné et les modalités d’une éventuelle contestation.

La demande de renouvellement du bail commercial peut également émaner du locataire. En ce cas, il doit en faire la demande au bailleur 6 mois avant la fin du contrat, par lettre recommandée AR.

Le propriétaire des locaux dispose alors de 3 mois à compter de la réception de la demande de renouvellement pour y répondre. À défaut d’avoir fait connaître sa réponse dans ce délai, ce dernier sera considéré comme ayant accepté le renouvellement du bail.

Les conditions du bail renouvelé

Le renouvellement donne naissance à un nouveau bail, qui s’applique soit à compter de la date d’effet du congé, soit à compter du premier jour du trimestre civil qui suit la demande du locataire.

Sauf accord contraire des parties, ce bail comprend les mêmes clauses et conditions que le bail initial.

S’agissant du loyer du bail renouvelé, il est également librement fixé par les parties. En l’absence d’accord, le Code de commerce pose les principes suivants :

• le nouveau loyer doit en principe correspondre à la valeur locative, déterminée par des éléments comme les caractéristiques du local ou la destination des lieux, conformément à l’article L. 145-33 du Code de commerce;
• l’augmentation du loyer est en principe plafonnée, conformément à l’article L. 145-34 du Code de commerce.

Toutefois, ce plafonnement ne s’applique pas :

• en cas de modification notable des éléments déterminant la valeur locative ;
• lorsque le bail a été conclu pour une durée supérieure à neuf ans ou s’il est poursuivi plus de douze ans ;
• pour les baux de terrains nus, quand ils ont été soumis au statut des baux commerciaux ;
• pour les locaux monovalents (exemples : hôtels, cinéma, théâtre, hammams, etc.) ;
• pour les locaux à usage exclusif de bureaux (le plus souvent pour les locaux servant à une activité tertiaire ou administrative, comme un cabinet d’assurances ou une agence de voyages par exemple) ;
• lorsque les parties ont en convenu différemment dans le bail, la règle de plafonnement du bail renouvelé n’étant pas d’ordre public ;
• lorsque la valeur est inférieure au loyer en cours : en ce cas, il faut revenir à la valeur locative, à charge pour le locataire d’argumenter cette baisse de loyer auprès du bailleur.

En cas de désaccord sur le montant du loyer renouvelé, les parties peuvent saisir le Juge des loyers commerciaux.

Voir sur ce point notre article :

• Loyer du bail commercial

Droit à une indemnité d’éviction du locataire en cas de refus du renouvellement du bail

Si le bailleur refuse de renouveler le bail, il doit verser à son locataire une indemnité d’éviction. L’indemnité est, conformément à l’article L. 145-14 du Code de commerce, déterminée en fonction de la valeur du fonds de commerce (correspondant le plus souvent à un pourcentage des trois dernières années de chiffre d’affaires).

Voir sur ce point notre article :

• Indemnité d’éviction

Les cas d’une indemnité forfaitaire

Dans deux hypothèses, le bailleur peut reprendre l’immeuble et échapper au paiement de l’indemnité d’éviction, en étant tenu de verser une autre forme d’indemnité au locataire.

• lors d’une reprise pour construire ou reconstruire l’immeuble, dans le cas où le bailleur offre un local équivalent au preneur, le propriétaire devant alors rembourser au locataire les frais liés au déménagement du local ;
• lors d’une reprise pour surélever l’immeuble, ce qui autorise le bailleur à différer le renouvellement pendant trois ans maximum, en payant au locataire une indemnité égale au préjudice subi, laquelle ne peut excéder trois ans de loyer.

Les conditions pour bénéficier du droit au renouvellement

Pour pouvoir bénéficier du droit au renouvellement, le locataire doit remplir certaines conditions. Il doit ainsi :

• être titulaire d’un bail commercial destiné à l’exploitation d’un fonds de commerce ;
• être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou, à défaut, au répertoire des métiers au moment où il sollicite sa demande de renouvellement de bail ;
• exercer son activité professionnelle dans les locaux soumis au contrat de bail commercial ;
• ne pas avoir commis de violation aux termes du bail (il doit être à jour de ses loyers notamment).
• exploiter effectivement le fonds de commerce dans les locaux objets du bail au moment de la demande de renouvellement du bail commercial et ce, dans les trois années précédentes.

Ce dernier point est fondamental. Il est prévu par l’article L. 145-8 du Code de commerce, qui dispose :

« Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.

Le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues à la section 8 du présent chapitre, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation telle qu’elle est prévue à l’article L. 145-9, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande ».

Pour que le droit au renouvellement du bail puisse être invoqué, le fonds doit ainsi avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des 3 années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa reconduction.

Lorsque l’exploitation du fonds est continue pendant toute la durée du contrat, la situation ne pose pas de difficulté.

En revanche, elle est plus complexe lorsqu’un changement d’activité est intervenu au cours des trois années qui précèdent l’expiration effective du contrat. À ce titre, deux situations doivent sont distinguées :

• en cas de déspécialisation partielle ou plénière : bien qu’il y ait transformation du fonds, le locataire bénéficie du droit au renouvellement ;
• en cas de cession du seul droit au bail : le nouvel acquéreur peut se voir refuser le renouvellement du bail sans le droit au versement par le bailleur d’une indemnité d’éviction. Il conviendra donc d’obtenir du bailleur, préalablement à la signature de l’acte de cession,  une promesse de renouvellement ou un renouvellement anticipé du bail.

Voir sur ce point notre article :

• Propriété commerciale

Les cas ne donnant pas lieu au versement d’une indemnité d’éviction

Par exception, le bailleur peut refuser de renouveler le bail sans payer d’indemnité dans les cas suivants :

• justification d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Ce motif peut reposer sur l’inexécution des obligations contractuelles, notamment le défaut de paiement des loyers ;
• reprise de l’immeuble pour le démolir, lorsqu’il est en état d’insalubrité ou ne peut être occupé sans danger en raison de son état ;
• reprise pour habiter l’immeuble, droit pouvant bénéficier aussi bien au bailleur, son conjoint, ses ascendants et descendants et ceux de son conjoint ;
• reprise pour construire un local d’habitation sur un terrain nu.

Les conséquences, si aucune des parties ne sollicite le renouvellement du bail

Si aucune des parties n’a sollicité le renouvellement du bail, le bail se poursuit par tacite reconduction pour une durée indéterminée. Passé 12 ans, le montant du loyer pourra être déplafonné automatiquement par le bailleur. De son côté, le locataire pourra mettre fin au bail à tout moment en respectant un préavis de 6 mois minimum, conformément à l’article L 145-9 du Code de commerce.

Voir sur ce point notre article :

• Durée du bail commercial
• Bail commercial