Définition Indemnité d’éviction

Le locataire d’un bail commercial bénéficie de la propriété commerciale. 

À ce titre, le locataire dispose d’un droit au renouvellement du contrat de bail commercial. Afin de pouvoir bénéficier de ce droit au renouvellement, le locataire devra le demander au propriétaire arrivé à l’expiration du bail (en principe, au terme d’une période de 9 ans, sauf à ce que le bail ait été convenu pour une durée plus longue).

Le bailleur peut de son côté décider de ne pas accepter l’offre de renouvellement faite par le locataire. Mais, s’il refuse, il sera tenu de payer au locataire ce que l’on appelle une « indemnité d’éviction ».

Définition

Le terme « indemnité d’éviction » désigne donc la somme d‘argent reçue par le locataire d’un bail commercial de la part d’un bailleur ne souhaitant pas renouveler le bail. Elle a ainsi pour fonction d’indemniser le commerçant à la suite de la perte de son outil de travail, compte tenu des efforts et de l’industrie qu’il a déployés pour développer sa clientèle.

Calcul de l’indemnité d’éviction 

Aucun texte ne fixe ni ne définit précisément les modalités de calcul de l’indemnité d’éviction due au locataire.

Toutefois, au fil des décisions jurisprudentielles rendues sur ce point, et compte tenu des usages et de la pratique, on peut retenir que les facteurs suivants seront pris en compter pour fixer le montant de l’indemnité d’éviction :

• La valeur du fonds de commerce exploité dans les locaux loués (en retenant le plus souvent le chiffre d’affaires moyen des 3 dernières années, calculées hors taxe), 
• le cas échéant, les frais supportés par le commerçant pour le déménagement du fonds de commerce ;
• les frais de réinstallation supportés par le commerçant évincé,
• les éventuelles indemnités de licenciement dues aux salariés si le refus de renouvellement du bail entraîne leur licenciement, 
• les indemnités pour perte de logement dans le cas où le bail était mixte et comportait aussi des locaux à usage d’habitation 
• d’autres droits accessoires, telle que la perte d’une licence éventuelle (tabac ou alcool par exemple).

Sur ce point voir également notre article :

• Valoriser un fonds de commerce

Date d’évaluation de l’indemnité d’éviction

Le préjudice du locataire doit être évalué soit au jour exact du départ du locataire des locaux loués, soit à la date de décision du juge.

Recours judiciaire possible

En principe, le montant de l’indemnité d’éviction peut être fixé à l’amiable entre les parties au contrat de bail commercial. Il est toutefois fréquent de faire appel à un expert.

En cas de désaccord entre les parties, le montant de l’indemnité d’éviction pourra être fixé judiciairement par le tribunal judiciaire du lieu de situation des locaux loués. Le tribunal sera saisi à l’initiative de la partie la plus diligente, celle qui y a le plus d’intérêt.

Les Juges du fond sont souverains s’agissant de l’appréciation du montant de l’indemnité d’éviction.

À noter : après le versement de l’indemnité d’éviction au locataire, ce dernier est tenu de quitter les locaux loués dans un délai de trois mois maximum.

Délai de paiement de l’indemnité d’éviction 

À partir du moment où les deux parties se sont mises d’accord sur le montant de l’indemnité d’éviction, celle-ci doit être payée par le bailleur.

Ce dernier dispose toutefois d’un délai de quinze jours pour se rétracter et proposer éventuellement le renouvellement du bail commercial.

Mais une fois ce délai écoulé, le bailleur devra régler immédiatement l’indemnité d’éviction à son locataire. À défaut, ce dernier pourra solliciter la condamnation judiciaire du bailleur à la lui verser. Le bailleur sera alors condamné au règlement des frais de justice, et éventuellement à des dommages-intérêts pour résistance abusive.

Cas exceptionnels où le bailleur est dispensé de payer une indemnité d’éviction

Par exception, le bailleur peut refuser de renouveler le bail sans payer d’indemnité dans les cas suivants, prévus à l’article L. 145-17 du Code de commerce :

• justification d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Ce motif peut reposer sur l’inexécution des obligations contractuelles, notamment le défaut de paiement des loyers ;
• reprise de l’immeuble pour le démolir, lorsqu’il est en état d’insalubrité ou ne peut être occupé sans danger en raison de son état ;
• reprise pour habiter l’immeuble, droit pouvant bénéficier aussi bien au bailleur, son conjoint, ses ascendants et descendants et ceux de son conjoint ;
• reprise pour construire un local d’habitation sur un terrain nu.

Pour aller plus loin, consultez nos articles :

• Renouvellement du bail commercial ;
• Bail commercial
• Fonds de commerce
• Cession de fonds de commerce