Définition Propriété commerciale

La propriété commerciale est une expression juridique qui désigne le droit dont dispose le locataire d’un bail commercial au renouvellement de son bail, ou à défaut, à l’obtention d’une indemnité d’éviction.

Ainsi, une fois son bail expiré, le locataire pourra solliciter le renouvellement du bail commercial auprès de son bailleur. Et si le bailleur refuse le renouvellement, il sera tenu d’indemniser son locataire en lui versant une indemnité d’éviction.

Cette indemnité d’éviction aura précisément pour fonction d’indemniser le commerçant pour la perte de son fonds de commerce, de son outil de travail.

Le droit au renouvellement est d’ordre public : les parties ne peuvent y déroger dans le bail commercial.

Le locataire aura donc toujours le droit de se voir indemniser si le propriétaire refuse de renouveler son bail.

Sur ce point, consultez notre article :

• Indemnité d’éviction

Conditions pour bénéficier de la propriété commerciale

Pour pouvoir bénéficier de la protection offerte par la propriété commerciale, le locataire doit être en mesure de bénéficier du droit au renouvellement de son bail (ou à défaut, d’être en mesure d’exiger le versement d’une indemnité d’éviction si son bailleur lui refusait le renouvellement du contrat).

Le locataire doit ainsi remplir certaines conditions, et notamment :

• être titulaire d’un bail commercial destiné à l’exploitation d’un fonds de commerce ;
• être inscrit, au jour où il sollicite sa demande de renouvellement du bail, au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou, à défaut, au Répertoire des Métiers ;
• exercer son activité professionnelle dans les locaux soumis au contrat de bail commercial ;
• ne pas avoir commis de violation aux termes du bail (il doit être à jour de ses loyers notamment) ;
• avoir exploité effectivement le fonds de commerce dans les locaux objets du bail dans les 3 dernières années précédent la demande de renouvellement.

Ce dernier point est fondamental. Il est prévu par l’article L. 145-8 du Code de commerce.

Pour que le droit au renouvellement du bail puisse être invoqué, le fonds doit impérativement avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des 3 années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa reconduction.

Attention notamment en cas de cession isolée du droit au bail : le nouvel acquéreur peut se voir refuser le renouvellement du bail sans le droit au versement par le bailleur d’une indemnité d’éviction si le fonds n’a pas été exploité suffisamment longempts précédemment (3 ans).

Il conviendra donc d’obtenir du bailleur, préalablement à la signature de l’acte de cession,  une promesse de renouvellement ou, à défaut, un renouvellement anticipé du bail.

Voir sur ce point nos articles :

• Renouvellement commercial
• Cession de bail

Perte de la propriété commerciale : les cas où l’indemnité d’éviction n’est pas due

Dans certains cas, le propriétaire pourra récupérer le local commercial sans payer d’indemnité d’éviction au locataire. Il s’agit des hypothèses suivantes :

• un motif grave et légitime (si le locataire ne paye pas ses loyers par exemple) ;
• la nécessité d’effectuer des travaux de construction ou reconstruction : dans ce cas, le bailleur doit offrir au preneur un local équivalent correspondant aux besoins du locataire ;
• un immeuble insalubre ou dangereux pour le locataire : cela est le cas lorsqu’un arrêté préfectoral ordonne la démolition de l’immeuble par exemple ou a interdit de l’y habiter.

Cas de dérogation à la propriété commerciale

Comme on l’a vu, le droit au renouvellement du bail commercial est d’ordre public. Le locataire a donc toujours la faculté de solliciter soit la continuation de son bail, soit une indemnité d’éviction si le bailleur refusait de renouveler le bail.

La seule manière d’échapper à cette règle est de convenir d’un bail dérogatoire (ou bail de courte durée).

L’article L. 145-5 du Code de commerce prévoit en effet cette possibilité. C’est généralement le cas lorsque les parties ne souhaitent pas s’engager sur un contrat longue durée : le bailleur souhaite « tester » son locataire, le locataire, de son côté, n’est pas encore certain de la rentabilité de son commerce.

Attention toutefois : il est impératif que le bail dérogatoire n’excède pas une durée de 3 ans. À défaut, il pourra être requalifié en commercial classique d’une durée 3,6, 9.

Voir sur ce point nos articles :

• Bail dérogatoire ou Bail de courte durée
• Convention d’occupation précaire ;
• Bail commercial