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Le bail commercial cesse par l’effet d’un congé. Le principe est posé par l’article L. 145-9 du Code de commerce, lequel dispose :
« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement ».
Le Code de commerce prévoit les conditions, délais et formes dans lesquelles les parties peuvent donner congé, conditions qui diffèrent selon que le congé est à l’initiative du bailleur ou du locataire.
À défaut de congé, le contrat ne prend pas fin à la date d’expiration : si le bailleur et le locataire ne font rien, ne délivrent aucun congé, ni ne formulent aucune demande de renouvellement, le bail se poursuit tacitement. C’est encore ce que prévoit l’article L. 145-9 du Code de commerce :
« À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat ».
La reconduction tacite du bail entraîne également des conséquences s’agissant des facultés de donné congé dans le cadre du bail tacitement reconduit, qu’il s’agisse du bailleur ou du locataire.
On distinguera donc les cas du congé donnés par le preneur, de ceux du congé donné par le bailleur.
Les cas et modalités selon lesquels le locataire peut donner congé dans un bail commercial sont les suivants :
À l’issue de chaque période triennale, le locataire a la possibilité de donner congé au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou bien par acte d’extrajudiciaire. Il doit en ce cas respecter un préavis d’au moins 6 mois.
À défaut de respecter ce préavis minimal, le congé n’est pas nul, mais il ne produira ses effets qu’à la fin de la période triennale suivante.
Le locataire restera donc en place 3 années supplémentaires, ce qui peut avoir des conséquences économiques importantes. C’est pourquoi il est vivement conseillé au locataire désireux de quitter les lieux, de ne pas prendre de risque et de se faire assister d’un Conseil lors de la délivrance du congé, afin d’être certain que celui-ci soit valable.
À noter : la faculté pour le locataire de donner congé à l’expiration de chaque période triennale est d’ordre public, le contrat ne peut y déroger. En revanche, il est possible de prévoir dans le contrat que le locataire disposera de la faculté de donner congé à d’autres échéances.
À noter encore : les baux commerciaux renferment parfois une clause prévoyant que le locataire devra régler au bailleur une indemnité en cas de congé. Or, dans la mesure où la résiliation triennale est d’ordre public, ce type de clause risque d’être sanctionnée, en particulier si le montant est important, et donc dissuasif. Mieux vaut donc ne pas la prévoir dans un bail.
Comme tout contrat, il peut être mis fin au bail commercial de manière amiable, à n’importe quel moment si les deux parties s’entendent en ce sens.
La résiliation amiable n’est soumise à aucune condition de forme et est acquise dès qu’une partie a accepté l’offre de résiliation de l’autre (Cass. Civ. 3, 9 février 1991).
Le bail est un contrat synallagmatique, comprenant des obligations de part et d’autre. Dès lors, si le bailleur manque à ses obligations, en ne permettant pas au locataire d’exercer l’activité prévue au bail (par exemple, absence de délivrance d’une extraction pour une activité de restauration), le locataire peut résilier le bail, aux torts du bailleur.
En ce sens, la plupart des baux commerciaux contiennent une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement. Ce régime est d’ordre public et la clause résolutoire est régie par les dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce : elle ne produit effet qu’un mois après la délivrance d’un commandement demeuré infructueux.
Si le bail a été reconduit tacitement (aucune des parties n’y a mis fin à l’arrivée du terme ni n’a demandé le renouvellement), les deux parties, bailleur et locataire, disposent alors de la faculté d’y mettre fin à tout moment.
Il n’y aura qu’à respecter un préavis de 6 mois, conformément à l’article L 145-9 du Code de commerce :
« Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil »
Dernière hypothèse : le départ à la retraite du preneur, ou son admission au bénéfice d’une pension d’invalidité.
En ce cas, l’article L. 145-4, alinéa 4 du Code de commerce prévoit que le locataire a la possibilité de donner congé à tout moment. Il devra toutefois respecter un préavis de 6 mois minimum.
Le bailleur dispose lui aussi de la faculté de donner congé selon les formes vues ci-après.
Le bailleur dispose comme le locataire, de la faculté de donner congé à chaque échéance triennale. Néanmoins, contrairement au locataire, le bailleur est alors tenu d’invoquer un motif particulier lorsqu’il donne congé dans ce cadre. L’article L.145-4 du Code de commerce prévoit ainsi que le bailleur peut donner congé à son locataire dans les cas suivant :
Si le bail s’est poursuivi par tacite reconduction, et que ni le bailleur ni le locataire n’ont donné congé, pendant la période de reconduction tacite, il sera possible au bailleur de donner congé à tout moment.
Comme pour le locataire, le bailleur devra dans cette hypothèse respecter un préavis de 6 mois. Une indemnité d’éviction peut être versée, sauf exception prévue par l’article L. 145-17 du Code de commerce.
Le bailleur peut résilier le bail dans le cas où le locataire contreviendrait à ses obligations (exercice d’une activité non prévue au bail, non paiement du loyer, etc.).
Il sera toutefois tenu de respecter les termes de la clause résolutoire : commandement d’avoir à remédier à l’inexécution sous un mois au plus tard, à défaut, résiliation, conformément au régime d’ordre public de l’article L. 145-41 du Code de commerce.
À la fin du bail (donc en principe au bout de 9 ans), le bailleur peut :
– soit proposer le renouvellement,
– soit refuser le renouvellement sans motif particulier,
– soit refuser le renouvellement en invoquant un motif légitime, ce qui lui évitera le paiement de l’indemnité d’éviction.
Pour cela, le bailleur doit faire délivrer un congé au locataire par acte d’huissier au moins six mois avant la date d’expiration du bail.
Ce congé peut comporter une offre de renouvellement avec proposition d’un nouveau loyer, que le locataire peut accepter ou non.
Détermination du montant de l’indemnité d’éviction
Le plus souvent, les parties se mettront d’accord sur le montant de l’indemnité d’éviction. Le cas contraire, c’est au tribunal (saisi à l’initiative de la partie la plus diligente) qu’il appartiendra de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction (le plus souvent en désignant un Expert).
Les facteurs généralement pris en compter pour fixer le montant de l’indemnité d’éviction sont les suivants :
Cas exceptionnels où le bailleur est dispensé de payer une indemnité d’éviction
Exceptionnellement, le bailleur peut être dispensé de l’obligation d’avoir à payer une indemnité d’éviction au locataire. Ces hypothèses sont celles prévues à l’article L. 145-17 du Code de commerce :
Pour aller plus loin consultez nos autres articles :
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