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Définition Bail Professionnel

Le bail professionnel est un contrat de bail proche du bail commercial.

Il s’agit d’un bail utilisé pour la location de locaux à des professionnels exerçant une activité qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni agricole. 

C’est un contrat que l’on retrouve donc essentiellement pour les professions libérales, qu’il s’agisse de professions réglementées (avocats, experts-comptables, notaires, médecins, architectes, vétérinaires, etc.) ou non réglementées (conseillers financiers, assureurs, gestionnaires de patrimoines, etc..).

Le bail professionnel peut également donner naissance à une colocation (par exemple entre plusieurs avocats titulaires d’un même bail).

Avantages, inconvénients, et raison d’être du bail professionnel

Le bail professionnel est souvent privilégié par les propriétaires bailleurs dans la mesure où il s’avère moins protecteur pour le preneur qu’un bail commercial.

En effet, une des différences majeures avec le bail commercial tient au fait que le propriétaire des lieux n’a pas à verser une indemnité d’éviction au locataire s’il décide de ne pas renouveler le bail. Le locataire d’un bail professionnel ne bénéficie donc pas d’un droit au renouvellement.

Cela tient au fait que, pour le législateur, la clientèle des professionnels libéraux n’est pas particulièrement attachée à l’emplacement et au lieu d’exploitation, contrairement au fonds commercial, qui est tributaire du lieu et de sa zone de chalandise : lorsqu’un restaurant change de quartier par exemple, il est assez rare – sauf exception – que les clients continuent à le fréquenter. En général, la clientèle d’un fonds commercial est attachée à la proximité de quartier. L’emplacement, et par conséquent la stabilité du bail commercial, sont par conséquent essentiels s’agissant d’un fonds de commerce.

En revanche, un cabinet d’avocats perdra rarement sa clientèle en déménageant (ce qui est d’autant plus vrai avec la dématérialisation des métiers de services).

Côté locataire, l’un des avantages du bail professionnel tient au fait que le preneur peut partir à tout moment, sous réserve de respecter un préavis de 6 mois. Le bail est donc plus souple sur ce point qu’un bail commercial, suivant lequel le preneur ne peut donner son congé qu’à l’expiration de périodes triennales (tous les 3 ans).

À noter qu’il est toujours possible pour les parties au contrat de bail, même si le locataire exerce une profession libérale, de se soumettre volontairement au régime du bail commercial, écartant ainsi le régime du bail professionnel. 

Ce sera souvent le cas quand le locataire est en position de force et exige une protection renforcée de son activité et de son lieu d’exploitation. Cela pourra également être le cas si le propriétaire, de son côté, ne souhaite pas voir son locataire pouvoir quitter les lieux à tout moment. Tout sera donc une question d’équilibre en fonction de chaque cas.

Pour aller plus loin sur ce point, consulter également nos articles :

Forme et contenu du bail professionnel

Le bail professionnel est essentiellement soumis aux dispositions des articles 57 A et 57 B de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 ainsi que les articles du Code civil.

Il doit être écrit et comporter les clauses habituelles en matière de contrats de location telles que :

– la désignation complète des parties,

– la description précise des locaux loués,

– la durée du bail, laquelle ne peut être inférieure à 6 ans,

– le montant du loyer, les conditions de paiement et de révision du loyer  (en indiquant notamment l’indice de référence choisi pour l’indexation de la révision du loyer),

– le dépôt de garantie,

– les obligations des parties,

– la répartition des charges entre bailleur et preneur,etc.

Comme pour un bail commercial, le bail professonnel doit être accompagné d’un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) :

  • L’Etat des Risques et Pollution (ERP) ;
  • Diagnostic de Performance Energétique (DPE) ;
  • si le permis de construire de l’immeuble est antérieur au 1er juillet 1997 : un diagnostic Amiante Parties privatives (DAPP) qui devra être complété d’un Diagnostic Technique Amiante des parties communes (DTA) si le logement est dans une copropriété 
  • si le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949 : un Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
  • Si le logement est situé dans une zone visée par un arrêté préfectoral, un diagnostic termites peut être obligatoire (c’est par exemple le cas à Paris).

Sur ce point voir notre article :

La durée du bail professionnel

Le bail professionnel est conclu pour une durée minimale de 6 ans.

Si les parties peuvent convenir d’une durée supérieure à 6 ans, il n’est pas possible de convenir d’une durée inférieure. 

Contrairement à ce qui est prévu dans le Code de commerce pour le bail commercial, les parties ne peuvent pas convenir d’un bail professionnel « de courte durée ».

On peut toutefois tout à fait envisager de se soumettre sur ce point aux baux commerciaux, en prévoyant un bail dérogatoire d’une durée de 3 ans maximum, soumis à l’article L. 145-5 du Code de commerce.

Pour aller plus loin sur ce point, consultez également notre autre article :

Conditions de résiliation ou de renouvellement du bail professionnel

Chaque partie au bail professionnel peut librement choisir de ne pas renouveler le contrat,  à condition de respecter un préavis de 6 mois avant l’arrivée du terme du bail.

Aucune justification ne doit être apportée par la partie souhaitant mettre fin au contrat, qu’il s’agisse du locataire ou du propriétaire.

Surtout, différence majeure avec le bail commercial, le propriétaire n’a pas à verser d’indemnité d’éviction au locataire.

Arrivé au terme du contrat, si les parties ne font rien, le bail professionnel est tacitement reconduit pour une durée égale à la durée initiale (alors que le bail commercial est reconduit pour une durée indéterminée).

Résiliation anticipée du bail professionnel

La résiliation anticipée du bail professionnel est possible, mais uniquement pour le locataire, qui doit là encore respecter un préavis de 6 mois.

Le bailleur ne peut pas de son côté résilier le bail professionnel en cours de vie du bail et doit attendre l’arrivée du terme. En revanche, il peut alors refuser de renouveler le bail sans avoir à verser une quelconque indemnité au locataire.

Fixation du loyer et modalités de révision

Le montant du loyer du bail professionnel, de même que ses modalités de paiement, sont déterminés librement entre les parties.

Elles peuvent par exemple stipuler que le loyer sera automatiquement révisé tous les ans (ou tous les 2 ou 3 ans).

Les parties sont également libres de choisir l’indice qu’elles souhaitent pour l’indexation applicable à la révision du loyer  (sous réserve de présenter un lien avec l’objet du contrat, conformément à l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier). 

Les parties peuvent par exemple choisir l’indice du coût de la construction (ICC), l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ou encore l’indice des loyers commerciaux (ILC).

Répartition des charges entre le bailleur et le locataire

Les charges liées à la jouissance des locaux sont librement réparties entre le bailleur et le locataire à l’exception de certaines charges. Sur ce point, on retrouve les mêmes restrictions qu’en matière de bail commercial, le bailleur n’étant pas autorisé à répercuter sur le locataire les charges suivantes :

  • les dépenses relatives aux grosses réparations,
  • les dépenses de travaux liés à la vétusté de l’immeuble,
  • les honoraires du bailleur relatifs à la gestion des loyers du bien loué,
  • les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble, et
  • les charges, impôts, taxes, redevances et coût des travaux portant sur des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Les autres charges peuvent librement être répercutées sur le locataire. 

La cession du bail professionnel

La cession du bail professionnel par le locataire est possible sauf clause contraire prévue dans le bail. En général, les bailleurs prévoient d’inclure dans le bail une clause interdisant la cession, afin d’être certains de se voir consulter et de pouvoir le cas échéant agréer ou non un éventuel repreneur du bail qui serait proposé par le locataire désireux de quitter les lieux.

Dans tous les cas, la valeur vénale d’un bail professionnel sera toujours inférieure à celle d’un bail commercial, dans la mesure où le locataire ne bénéficie pas du droit au renouvellement, et donc de la stabilité offerte par « la propriété commerciale » propre au statut des baux commerciaux.

En tout état de cause, la cession du bail professionnel devra être signifiée au bailleur à peine de validité, conformément à l’article 1690 du Code civil.

La sous-location d’un bail professionnel

La sous-location d’un bail professionnel est possible, sauf clause contraire prévue dans le bail.

Même si la sous-location est autorisée, le locataire sera obligé de signifier la sous-location au bailleur et restera tenu envers le bailleur de l’exécution des obligations du sous-locataire au titre du bail comme s’il continuait à exploiter lui-même les locaux. 

Diagnostics techniques

La loi et les différentes réglementations imposent des annexes obligatoires au bail professionnel (comme pour les autres types de baux).

Un dossier de diagnostic techniques doit ainsi impérativement être annexé au bail professionnel. Il comprend :

  • L’État des Risques et Pollution (ERP) ;
  • Diagnostic de Performance Energétique (DPE) ;
  • si le permis de construire de l’immeuble est antérieur au 1er juillet 1997 : un diagnostic Amiante Parties privatives (DAPP) qui devra être complété d’un Diagnostic Technique Amiante des parties communes (DTA) si le logement est dans une copropriété 
  • si le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949 : un Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
  • Si le logement est situé dans une zone visée par un arrêté préfectoral, un diagnostic termites peut être obligatoire (c’est par exemple le cas à Paris).

État des lieux

Il conviendra également d’établir un état des lieux  à l’entrée et à la sortie du locataire au même titre que pour les baux commerciaux.

L’état des lieux doit être établi :

– soit de façon contradictoire et à l’amiable entre le bailleur et le locataire,

– soit par un huissier de justice, à l’initiative du bailleur ou du locataire, à frais partagés par moitié entre le locataire et le bailleur.

L’état des lieux sera conservé par chaque partie et joint au contrat de bail.

Si aucun état des lieux d’entrée n’a été établi, le locataire sera présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparation locative. La différence avec le régime des baux commerciaux est ici importante, puisque la loi Pinel a supprimé cette présomption en l’absence d’état des lieux, point particulièrement défavorable au locataire.

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