Définition Procédure Collective

Les règles régissant le sort du bail commercial en cas de procédure collective sont issues de la loi de sauvegarde des entreprises du 26 juillet 2005 (loi no 2005-845, du 26 juillet 2005).

• Règle de base : continuation du bail en cas d’ouverture d’une procédure collective

La règle de principe en cas d’ouverture d’une procédure collective est celle de la continuation des contrats en cours. Il s’agit d’une règle d’ordre public, aucune clause contractuelle ne pouvant y faire échec.

Le statut des baux commerciaux dispose en particulier que « le redressement et la liquidation judiciaires n’entraînent pas, de plein droit, la résiliation du bail des immeubles affectés à l’industrie, au commerce ou à l’artisanat du débiteur, y compris les locaux dépendant de ces immeubles et servant à son habitation ou à celle de sa famille. Toute stipulation contraire est réputée non écrite » (article L. 145-45 du Code de commerce).

Le contrat de bail commercial est ainsi continué de plein droit malgré l’ouverture d’une procédure collective (qu’il s’agisse d’une sauvegarde, d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire) et ce, même si des loyers antérieurs sont impayés.

• Les causes de résiliation qui découlent du déroulement de la procédure collective 

Le bail commercial pourra toutefois être résilié postérieurement à l’ouverture de la procédure collective dans trois hypothèses, que ce soit à l’initiative des organes de la procédure ou de celle du bailleur.

1. Cause de résiliation du bail à l’initiative des organes de la procédure collective

L’administrateur judiciaire ou le liquidateur peuvent décider de résilier le bail, notamment s’ils ne pensent pas utile de continuer à payer le loyer parce que le fonds de commerce est difficilement cessible et/ou que le bail n’est pas nécessaire à l’activité de l’entreprise en difficulté (mauvais emplacement, loyers trop élevés, etc.). 

Dans ce cas, l’administrateur judiciaire ou le liquidateur notifie au bailleur sa décision de résiliation du bail.

Cette situation peut ouvrir droit à des dommages et intérêts au profit du bailleur (L. 622-14-1o  du Code de commerce). 

2. Résiliation du bail à l’initiative du bailleur : délai d’attente de 3 mois pour l’introduction de l’action

S’il est décidé, à l’ouverture de la procédure collective, de poursuivre le bail, le contrat doit être exécuté normalement, et les loyers et charges postérieurs à l’ouverture de la procédure doivent être payés. 

À défaut, le bailleur pourra demander la résiliation du bail, sous réserve de respecter un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture de la procédure collective.

3. Résiliation judiciaire ou constatation de la résiliation pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire, non liées au paiement du loyer

Certaines causes antérieures au jugement d’ouverture de la procédure peuvent fonder le bailleur à rechercher judiciairement ou à faire constater judiciairement la résiliation du bail (il ne peut le faire de sa propre initiative, sans intervention du juge compétent).

C’est l’article L. 641-12 qui prévoit cette possibilité en son 2° :

“Sans préjudice de l’application du I et du II de l’article L. 641-11-1, la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient dans les conditions suivantes :

2° Lorsque le bailleur demande la résiliation judiciaire ou fait constater la résiliation de plein droit du bail pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire ou, lorsque ce dernier a été prononcé après une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, au jugement d’ouverture de la procédure qui l’a précédée. Il doit, s’il ne l’a déjà fait, introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire”

Le bailleur ne peut toutefois invoquer sur ce point l’existence d’arriérés locatifs précédents l’ouverture de la procédure, à raison de l’interdiction pour le débiteur de payer les créances antérieures à l’ouverture de la procédure.

D’autres causes devraient donc pouvoir être invoquées sur ce fondement pour justifier d’une résiliation du bail, tel qu’un défaut exploitation du preneur par exemple,  un défaut s’assurance si le bail le prévoit, ou encore le non respect par le locataire de toute autre clause du bail dont l’importance justifierait une résiliation fautive aux torts du preneur et/ou l’acquisition de la clause résolutoire.

1. La cession du bail dans le cadre d’une procédure collective

La cession du bail commercial peut intervenir soit dans le cadre de la cession totale ou partielle de l’entreprise du locataire en cas de redressement judiciaire, soit de manière isolée, en cas de liquidation judiciaire.

Cession du bail avec le fonds de commerce : plan de cession d’entreprise des articles L. 642-1 et R. 641-1 et suivants du Code de commerce

Les objectifs de la cession d’entreprise en redressement judiciaire sont les suivants : le maintien de l’activité, le maintien des emplois qui y sont attachés, et l’apurement du passif (L. 642-1 du Code de commerce).

Le candidat repreneur doit garder à l’esprit ces objectifs lorsqu’il formule son offre de reprise, afin d’expliquer au tribunal en quoi son projet de reprise permettra de garantir la continuation de l’activité et de sauver le plus d’emplois possible. 

Le contenu de l’offre doit comprendre l’ensemble des indications prévues par l’article L 642-2 du Code de commerce et des garanties de paiement (chèque de banque ou garantie à première demande sans condition). L’offre du repreneur doit comporter la liste des contrats inclus dans cette offre. 

Toutes les clauses du bail sont applicables au repreneur, à l’exception de celles qui sont restrictives à la cession qui seront privées d’effet, à savoir : l’accord écrit du bailleur à la cession, le droit de préférence ou de préemption du bailleur, les exigences de formes (acte authentique). Le droit de préemption des communes est également inapplicable dans ce cas de figure.

Dans certains cas, le tribunal pourra autoriser le cessionnaire à ajouter à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. Il s’agit du mécanisme dit de « cession-déspécialisation » prévu par l’article L.642-7 du Code de commerce.

À noter s’agissant du passif éventuellement repris par le repreneur :

• Le candidat à la reprise en cas de cession ne reprend pas les arriérés locatifs en cas de reprise en redressement judiciaire ; en effet, les éventuelles clauses de « solidarité inversée » prévues au bail sont réputées non écrites dans ce cas de figure (L. 622-15 et L. 641-12 du Code de commerce)
• En revanche, le repreneur pourra être contraint par le tribunal de reprendre les sûretés immobilières et mobilières spéciales garantissant le remboursement d’un crédit consenti à l’entreprise ayant permis l’acquisition du fonds, ou éventuellement les travaux d’aménagement. C’est l’hypothèse prévue par l’article L. 642-12 alinéa 4 du Code de commerce.

La cession isolée du bail en liquidation judiciaire

La cession d’un bail commercial, en dehors du plan de cession, peut intervenir en cas de liquidation judiciaire. Le juge-commissaire ordonnera soit la cession du bail aux enchères publiques, soit autorisera, aux conditions qu’il détermine, la vente de gré à gré : en ce cas, la vente est organisée par le liquidateur ou exceptionnellement l’administrateur judiciaire si la poursuite de l’activité a été autorisée de manière temporaire (L. 642-19).

Les offres sont remises à l’administrateur sous pli cacheté : il n’y a en principe pas de phase améliorative et les candidats à la reprise ne connaissent pas les offres des autres repreneurs, contrairement à la cession en redressement judiciaire, procédure prévoyant la publication des offres au greffe du tribunal et la possibilité pour les candidats repreneurs d’améliorer leur offre jusqu’à deux jours avant l’audience.

A noter : les éventuelles clauses relatives au droit de préférence du bailleur ou à un tiers, à l’agrément du bailleur, ou encore le droit de préemption de la commune doivent être respectées (ce qui constitue une différence majeure avec le plan de cession dans le cadre d’un redressement judiciaire).

Attention également : à priori, le repreneur n’est pas tenu de reprendre le passif du débiteur en cas d’acquisition du bail en liquidation judiciaire, sauf à ce que le bail renferme une clause dite de « solidarité inversée », par laquelle le cessionnaire garantit le cédant pour tout arriéré locatif.

Ces clauses, réputées non écrites en cas de redressement judiciaire, s’appliquent en revanche en cas de liquidation. 

Pour aller plus loin, voir nos autres définitions et notamment :

• Cession en cas de redressement judiciaire ;
• Cession en cas de liquidation judiciaire ;
• Rachat à la barre du tribunal ;
• Clause de solidarité inversée.