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La plupart des baux commerciaux renferment une clause de garantie solidaire applicable en cas de cession du bail, qu’il s’agisse d’une cession isolée du bail, ou d’une cession dans le cadre de de la cession du fonds de commerce.
Il s’agit d’une clause par laquelle un preneur s’engage envers le bailleur à se porter garant solidaire de son cessionnaire et des cessionnaires successifs pour le paiement du loyer et l’exécution des conditions du bail
La clause de garantie solidaire présente un intérêt majeur pour le bailleur lorsque le bail est cédé, puisqu’elle renforce ses chances d’être payé si le nouveau locataire faisait défaut.
Exemple et illustration d’une clause de garantie solidaire
Pour bien comprendre ce qu’est une clause de garantie solidaire, il suffit d’en donner un exemple :
« En cas de cession, le Preneur restera en tout état de cause garant et répondant solidaire de son Cessionnaire pour le paiement des loyers et l’exécution des conditions du bail ».
On le voit, le mécanisme est simple : le locataire actuel (le preneur) sera garant du nouveau locataire (le cessionnaire) en cas de cession du bail.
Les tempéraments apportés par la loi Pinel : une limite de la garantie solidaire à 3 ans à compter de la cession du bail
La loi Pinel est venue limiter pour le bailleur sa faculté à se prévaloir d’une telle clause. En effet, aux termes de l’article L. 145-16-2 du Code de commerce, le bailleur n’est plus en mesure d’invoquer la clause que durant les trois années à compter de la cession du bail :
« Si la cession du bail commercial s’accompagne d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l’invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail ».
Bien que le Code de commerce ne le précise pas, la Cour de cassation a récemment jugé que les dispositions de l’article L. 145-16-2 du Code de commerce limitant la garantie du cédant à l’égard du cessionnaire à 3 ans à compter de la cession sont d’ordre public (Cass, Civ, 3, 11 avril 2019, n°18-16.121).
Autre tempérament apporté par la loi Pinel : obligation d’information du bailleur au profit du cédant en cas d’impayé du cessionnaire
L’article L. 145-16-1 du Code de commerce précise que si la cession du bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier devra informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.
En revanche, l’article L. 145-16-1 ne prévoit pas de sanction en cas de non-respect de ses dispositions. Le cédant devra pourra toujours, selon nous, invoquer le fait que la violation par le bailleur de son obligation d’information lui a causé préjudice et demander réparation dans ce cadre.
Interprétation stricte de clause de garantie solidaire
Il est recommandé aux bailleurs d’être particulièrement vigilants s’agissant de la rédaction de la clause de garantie solidaire, celle-ci étant interprétée strictement par les tribunaux.
Par exemple, il ne pourra être demandé au cédant de régler les réparations locatives si la clause de garantie ne concerne que le paiement des loyers.
De surcroît, la Cour de cassation interprète de façon restrictive les clauses de garantie solidaire. Celles-ci prennent fin en cas de congé donné au cessionnaire pour la date d’expiration du bail ou à l’expiration du bail au cours duquel la clause a été insérée.
En revanche, la clause sera toujours valable en cas de poursuite du bail par tacite reconduction au-delà du terme contractuel.
Clause de garantie solidaire et procédure collective
En cas de cession du bail commercial après l’ouverture d’une procédure collective, la clause de solidarité est réputée non écrite.
L’article L.641-12 alinéa 5 du code de commerce dispose ainsi que :
« Le liquidateur peut céder le bail dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s’y rattachent. En ce cas, toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec me cessionnaire est réputée non écrite. »
Ainsi, si le bail commercial est cédé en cas de procédure collective (que ce soit dans le cadre d’une cession en redressement judiciaire, ou en liquidation), le cédant du bail n’aura pas à craindre le risque de devoir être garant du cessionnaire.
L’idée est de ne pas mettre en péril le débiteur déjà en difficulté (puisqu’il fait l’objet d’une procédure collective) en lui faisant supporter le poids de la garantie au profit du cessionnaire de son bail, si ce dernier s’avérait défaillant.
Différence entre les clauses de garantie solidaire et clauses « de solidarité inversée »
La clause de garantie solidaire ne doit pas être confondue avec une autre clause qui lui est proche : la « clause de solidarité inversée ».
En cas de clause de solidarité inversée, ce n’est pas le cédant qui est garant du cessionnaire, mais le cessionnaire qui se trouve garant solidaire du cédant.
Voici pour illustration un exemple de clause de solidarité inversée :
« Le cessionnaire deviendra garant solidaire avec son cédant et tous cédants antérieurs, du paiement du loyer, des charges et plus généralement de toutes dettes locatives antérieures aux dates d’effet des cessions, et de l’exécution des clauses du bail ».
C’est donc bien l’inverse de la précédente clause : cette fois-ci, c’est le repreneur du bail (le cessionnaire) qui se trouve garant de l’ancien locataire (le cédant).
Les clauses de solidarité inversée ont précisément été imaginées par la pratique afin de favoriser le bailleur en cas de procédure collective de son locataire.
On rappellera que, dans cette hypothèse, le bailleur ne peut plus poursuivre le locataire pour les impayés locatifs antérieurs à l’ouverture de la procédure collective.
Il devra, comme les autres créanciers, attendre qu’un plan de redressement soit éventuellement adopté.
Il arrive toutefois fréquemment qu’un tel plan de redressement soit impossible. En ce cas, le tribunal pourra envisager :
Les clauses de solidarité ont précisément été imaginées afin de permettre au bailleur d’être payé des arriérés locatifs par le repreneur du bail, qu’il s’agisse d’une reprise en redressement ou en liquidation : le cessionnaire étant garant du cédant objet de la procédure collective, il est tenu de payer les impayés locatifs, en vertu de la « clause de solidarité inversée » du bail.
À noter toutefois que, depuis la loi Pacte, les clauses de solidarité sont neutralisées en cas de cession en redressement judiciaire (L642-7 alinéa 3 du code de commerce).
Ces clauses demeurent toutefois parfaitement applicables en cas de cession en liquidation judiciaire.
Pour aller plus loin, consulter nos articles :
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