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Comment valoriser un bail commercial
Le bail commercial constitue l’un des actifs du fonds de commerce, que le commerçant a la possibilité de céder soit isolément, soit dans le cadre d’une cession globale des éléments composant le fonds (avec la clientèle notamment).
Il est donc essentiel de pouvoir estimer la valeur d’un bail commercial.
Il existe plusieurs méthodes d’évaluation de la valeur d’un bail commercial :
Méthode par comparaison
Cette méthode consiste à rechercher la valeur vénale du droit au bail du local étudié, par référence à des transactions de droits au bail sur le secteur concerné pour des locaux similaires.
C’est la méthode la plus simple, la moins technique, mais pas forcément la plus pertinente au regard de la spécificité de la matière.
Méthode par l’économie de loyer réalisé
La valeur économique du bail dépend essentiellement de la différence pouvant exister, pour l’acquéreur (ou cessionnaire), entre la valeur locative de marché et le loyer effectivement payé au titre du bail considéré.
On parle alors d’économie de loyer : la valeur du bail dépend essentiellement de l’économie de loyer réalisé par l’acquéreur éventuel du bail considéré.
La valeur du droit au bail dépend donc :
Pour estimer cette dernière, il faut apprécier les éléments suivants :
Une fois la valeur locative estimée, il reste à déterminer la durée d’actualisation et pour ce faire, apprécier s’il existe un risque de déplafonnement lors du renouvellement du bail.
Il faudra également déterminer à quel moment ce déplafonnement est susceptible de s’appliquer (donc, la possible annulation de l’économie de loyer qui en résulterait).
Indépendamment de la qualité de l’emplacement, l’avantage économique le plus évident est le paiement d’un loyer inférieur à la valeur locative réelle des locaux.
Cette « économie de loyer » est la conséquence directe des règles de plafonnement du loyer offerte par le statut des baux commerciaux dans le Code de commerce.
La formule est la suivante :
Où :
• E = économie de loyer annuelle avant indexation
• i = taux d’actualisation
• n = durée du flux d’économie
Différentiel – coefficient de situation
Cette autre méthode consiste à prendre en compte de l’écart entre le loyer annuel en cours et la valeur locative de marché, multiplié par un coefficient de situation en fonction de la qualité de l’emplacement des locaux.
Ce coefficient de situation s’établit actuellement comme suit :
Attention : cette méthode génère souvent des erreurs d’appréciation. Il est conseillé de ne l’utiliser que comme un recoupement avec d’autres méthodes.
À défaut d’économie de loyer, le droit au bail n’a en principe pas de valeur. Toutefois, pour les secteurs très recherchés n’ayant pas de locaux disponibles, il est souvent retenu une valeur forfaitaire d’emplacement : on paye alors le lieu et sa rareté.
Un commerce n’est pas une entreprise comme une autre.
Contrairement à de nombreuses autres activités (notamment les services en ligne), son succès dépend en grande partie de son attache territoriale et matérielle : son emplacement, les caractéristiques du lieu, et bien évidemment, comme pour tout bien immobilier, son état au moment de la cession (nécessité éventuelle de procéder à des travaux de mise aux normes, etc.).
Pour obtenir une valorisation fiable du bail, on ne pourra pas se limiter à une approche purement financière et comptable. Il conviendra de pondérer cette analyse chiffrée en tenant compte des caractéristiques du local et de l’emplacement considéré.
Les principaux critères de pondération utilisés sont les suivants :
Un local situé dans une rue commerçante et passante, ou dans un quartier touristique, aura nécessairement plus de valeur qu’un commerce situé dans un quartier désert.
Cette approche dépend toutefois de la nature du bien considéré : une boulangerie ou une pharmacie peuvent tout à fait s’avérer de « bonnes affaires » dans un quartier bourgeois et résidentiel, là où un café branché ou un bar à vin auront vraisemblablement plus de succès dans un quartier populaire ou touristique.
La configuration des locaux de l’entreprise, leur superficie et leur état sont des éléments très importants pour estimer la valeur du bail (importance de la surface exploitable pour accueil des clients, d’une terrasse, d’une cour, d’une remise ou d’une cave, etc.). On privilégiera par exemple les locaux en largeur (à raison de l’importance de la vitrine) aux locaux exigus et en longueur (ne permettant pas la présence d’étagères pour la vente).
Là encore, on fera attention aux particularités de l’activité considérée. Un espace de stockage important, ou une cave, peuvent être des atouts pour un restaurant, et inversement s’avérer une perte d’espace inutile pour une activité tertiaire (tel qu’un cabinet d’assurance).
On portera également attention aux autres commerces présents dans le secteur considéré. Par exemple, dans une rue commerçante comprenant de nombreux commerces de grande superficie (plus de 80 m2), le seul et unique local de petite superficie (20m2) constituera un produit plus rare, donc plus recherché, et ainsi d’une valeur plus importante.
L’inverse s’applique également : si la rue comporte essentiellement de petites boutiques, le seul et unique local de grande superficie pourra avoir plus de valeur, à raison là encore de sa rareté. C’est tout simplement la loi de l’offre et de la demande.
C’est l’élément crucial de cette évaluation : la règle est simple : plus le loyer est élevé, plus la valeur commerciale du bail est minorée. Inversement, plus le loyer est faible, plus la valeur commerciale du bail s’en trouve augmentée, puisqu’elle augmente la capacité de rendement du fonds, en réduisant les charges fixes de l’exploitant.
On portera également une attention particulière au montant des charges locatives, en s’assurant que leur répartition ne méconnaît pas les dispositions d’ordre public applicables, et en vérifiant qu’il n’existe pas de risques de charges exorbitantes à venir.
La durée du bail commercial doit également être analysée avec attention : en effet, la loi autorise le bailleur à procéder à une modification à certaines époques seulement (révision triennale, renouvellement) et selon certaines conditions (plafonnement, déplafonnement). On s’attachera donc à vérifier que le loyer considéré n’est pas susceptible de hausse trop importante, notamment en cas de modification notable des facteurs de commercialité environnants.
La conjoncture économique impacte également la valeur d’un fonds de commerce. Une conjoncture favorable est un critère valorisant, et inversement en cas de conjoncture défavorable. Le principe est semblable à ce qu’il se passe sur le marché immobilier résidentiel.
Conclusion :
S’il existe plusieurs méthodes de valorisation du bail commercial, le « bon prix » sera en définitive le résultat de la volonté de trois personnes :
Pour aller plus loin, voir nos articles :
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