Définition Sous-Location (bail commercial)

Le régime de la sous-location d’un bail commercial résulte des articles L. 145-31 et L. 145-32 du Code de commerce. Il est dérogatoire du droit commun de l’article 1717 du Code civil.

La règle est donc l’interdiction de sous-louer, sauf autorisation du propriétaire.

En outre, l’article L.145-31 alinéa 2 du Code de commerce ajoute qu’en « cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte ».

Il en résulte deux conditions distinctes et cumulatives pour sous-louer un bail commercial :

• d’une part la sous-location doit être autorisée par le bailleur
• et d’autre part le bailleur doit être invité à concourir à l’acte.

1. Les conditions applicables à la sous-location

Première condition : autorisation du bailleur de sous-louer

Les dispositions de l’article L. 145-31 du Code commerce interdisant la sous-location d’un bail commercial n’ont pas un caractère d’ordre public : une clause du bail autorisant la sous-location, ou limitant cette possibilité à certaines parties de l’immeuble ou à certains commerces, est donc licite.

Toutefois, en cas de silence du bail, l’interdiction reste le principe : la sous-location d’un bail commercial ne sera donc possible qu’à la condition d’avoir été autorisée préalablement par le bailleur.

Deuxième condition : concours du bailleur à l’acte

L’autorisation donnée par le bailleur ne dispense pas le preneur de l’appeler à concourir à l’acte de sous-location. Toutefois l’article L. 145-31 du Code de commerce n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent renoncer à ce concours (la renonciation devant être expresse et non-équivoque).

Sanction de la sous-location irrégulière

La sous-location est irrégulière si l’une des deux conditions de validité vue ci-dessus n’est pas respectée, à savoir l’absence d’autorisation du bailleur et la violation des dispositions relatives au concours du bailleur.

Dans ce cas, l’acte est inopposable au bailleur vis-à-vis de qui le sous-locataire est un occupant sans droit ni titre : le bailleur pourra donc demander l’expulsion du locataire non autorisé, sans indemnité.

1. Les effets de la sous-location

Rapports entre le locataire principal et le sous-locataire

Les règles régissant les rapports entre le locataire et le sous-locataire sont les mêmes que celles régissant les rapports entre un bailleur et son locataire (le bailleur est tenu d’une obligation de délivrer la chose louer, le locataire, d’en user en bon père de famille, et bien évidemment, de payer le loyer).

Il n’est pas nécessaire que la durée du bail principal et celle de la sous-location coïncident. Toutefois, le locataire ne peut consentir une sous-location d’une durée supérieure à la durée résiduelle du bail principal.

Enfin, les activités exercées par le sous-locataire doivent être identiques à celles exercées par le locataire principal, sauf autorisation expresse du bailleur.

Relations entre le locataire principal et le bailleur

La conclusion d’un contrat de sous-location ne modifie pas les relations entre le bailleur et le locataire principal, lequel reste responsable des dégradations commises pas le sous-locataire comme s’il occupait lui-même les locaux.

Le bailleur peut demander en justice la résiliation du bail principal si le sous-locataire ne respecte pas les clauses du bail, ou s’il exerce une activité non autorisée.

L’article L. 145-31 prévoit également la possibilité pour le propriétaire de réajuster le montant du loyer principal, « lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale ».

Il est enfin important de noter que, s’il a consenti une sous-location totale des locaux, locataire principal perd son droit au renouvellement du bail. En effet, le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds exploité dans les locaux loués. Or, dans le cas d’une sous-location totale, c’est en réalité le sous-locataire qui est devenu le propriétaire du fonds.
Voir sur ce point notre article :

• Renouvellement du bail commercial

Rapports entre le bailleur et le sous-locataire

En principe, il n’existe pas de lien de droit direct entre le bailleur et le sous-locataire.
Toutefois, en cas de défaillance du locataire principal, le bailleur dispose d’une action directe contre le sous-locataire pour le paiement du loyer principal, dans la limite cependant du prix de la sous-location.

Les questions relatives à cette relation tripartite bailleur, locataire principal et sous-locataire se complexifient s’agissant du droit au renouvellement.

À certaines conditions, le sous-locataire pourra ainsi invoquer à l’encontre du bailleur principal un droit direct au renouvellement. Ce droit direct suppose la réalisation de 4 conditions cumulatives :

• La cessation du bail principal ;
• La régularité de la sous-location ;
• La divisibilité matérielle ou judiridique des locaux sous-loués.

Pour aller plus loin, vous pouvez consulter notre article :

• Bail commercial