Définition Location-gérance du fonds de commerce

La location-gérance est un contrat aux termes duquel le propriétaire d’un fonds de commerce, appelé « propriétaire du fonds », concède à un autre commerçant, appelé « locataire-gérant » le droit d’administrer et de gérer son fonds de commerce.

En contrepartie de la mise à disposition du fonds de commerce et du droit de l’exploiter, le locataire-gérant est tenu de régler une indemnité financière au propriétaire du fonds de commerce, appelée « redevance ».

C’est donc une opération de location complexe qui porte sur l’ensemble de l’outil de travail du commerçant, c’est-à-dire sur l’universalité juridique que constitue le fonds de commerce pris dans sa globalité.

Sur ce point, voir notre article :

• Fonds de commerce

Les cas où la location-gérance est utilisée 

La location-gérance revêt plusieurs avantages et peut s’avérer utile dans un certain nombre de cas, constituant la solution à de multiples problématiques pouvant se poser pour le propriétaire du fonds et le locataire-gérant.

Côté propriétaire, c’est un système qui lui permet de se dégager progressivement de son affaire, tout en continuant à tirer profit de son actif commercial.

On retrouve ainsi souvent ce type de montages dans les cas où le propriétaire du fonds souffre de vieillesse ou de maladie. On utilise également ce type de contrats cas de succession, pour permettre à des héritiers d’un fonds de commerce d’en retirer les fruits, sans pour autant l’exploiter personnellement.

Côté locataire-gérant, la location-gérance constitue un moyen lui permettant de débuter son activité sans investissement trop important au départ, et de pouvoir commencer à se constituer un capital afin de lui permettre éventuellement à terme de se porter acquéreur du fonds.

Pour cette raison, la location-gérance est souvent assortie d’une promesse de vente du fonds de commerce, permettant au locataire-gérant, après un laps de temps défini entre les parties, de se porter acquéreur du fonds de commerce s’il le souhaite.

Voir sur ce point notre article :

• Cession de fonds de commerce

Personnes et activités pouvant faire l’objet d’une location-gérance

Toute personne peut être partie à une convention de location-gérance, à condition de ne pas avoir été condamnée à une interdiction de gérer ou d’exercer une activité commerciale.

La location-gérance est en revanche interdite pour certaines activités, telle que la pharmacie (sauf en cas de décès du pharmacien).

D’autres activités voient également la faculté de recours à la location-gérance particulièrement restreinte : c’est le cas notamment des entreprises de transports publics et de location de véhicules industriels.

Le bail commercial peut interdire la location-gérance

Le bail commercial peut expressément interdire la mise en location-gérance du fonds de commerce. Il sera en ce cas nécessaire de solliciter l’accord préalable du propriétaire des murs.

Voir sur ce point notre article :

• Bail commercial

Caractéristiques du contrat de location-gérance

Le contrat de location-gérance doit contenir plusieurs informations :

• les parties au contrat,
• la durée de la location,
• le montant et les modalités de paiement de la redevance,
• les obligations de chacune des parties,
• et les conditions de résiliation de la convention de location-gérance.

Redevance dans le contrat de location-gérance

L’existence de la redevance est une condition essentielle de la location-gérance. Son montant est fixé librement par les parties, compte tenu des bénéfices réalisés précédemment par le propriétaire du fonds, de la valeur du fonds de commerce et de ses perspectives futures.

Il peut s’agir d’une somme fixe ou proportionnelle aux chiffres d’affaires ou aux bénéfices. Une combinaison des deux systèmes est également envisageable.

Lorsque le renouvellement du matériel est stipulé à la charge du locataire, il peut être pertinent de prévoir une diminution de la redevance au fil du temps.

La redevance peut être payée trimestriellement ou mensuellement.

Les obligations du propriétaire du fonds de commerce

Le propriétaire du fonds de commerce doit remettre au locataire-gérant l’ensemble des éléments composant le fonds de commerce afin de lui permettre une « jouissance paisible » du fonds.

Les obligations du locataire-gérant

De son côté, le locataire-gérant est tenu exploiter le fonds de commerce conformément à sa destination en faisant en sorte qu’il ne perde pas de valeur. Le locataire-gérant doit entretenir le fonds et le conserver en état d’exploitation. Un dépôt de garantie peut lui être demandé afin d’être certain du paiement des redevances et de la bonne exécution de ses obligations.

La fin du contrat de location-gérance

Si le contrat de location-gérance est à durée déterminée, il prend fin à l’issue de la durée prévue dans le contrat. S’il est à durée indéterminée, il prend fin suite à la résiliation du contrat par une des parties qui doit respecter un préavis de trois mois.

Formalités applicables en cas de contrat de location-gérance

L’enregistrement ne constitue pas une formalité obligatoire.

En revanche, le contrat de location-gérance doit être publié sous forme d’extrait ou d’avis dans un journal d’annonces légales dans la quinzaine de la date de signature du contrat de location-gérance et dans la quinzaine de la fin du contrat de location-gérance.

Le respect des formalités de publicité est essentiel à l’égard des créanciers du fonds de commerce.

En effet, l’article L. 144-6 du Code de commerce leur permet, pour les dettes résultant de l’exploitation du fonds de commerce, de les faire déclarer immédiatement exigibles par le tribunal de commerce si ce dernier estime que la location-gérance met leur recouvrement en péril.

Cette action doit être introduite dans les trois mois de la publication dans un journal d’annonces légales de la location-gérance à peine de forclusion.

Conseils rédactionnels

Outre les clauses usuelles désignant les contractants et les éléments du fonds inclus dans la location, il est conseillé de porter attention aux points suivants dans le cadre d’un contrat de location-gérance :

• il est conseillé d’établir une liste de l’ensemble des éléments corporels et incorporels inclus dans la location, tels que le matériel, l’outillage, le mobilier, etc.
• de régler la question des stocks, en prévoyant les modalités de leur reprise ainsi que les conditions financières applicables ;
• de vérifier l’état des sûretés et autres droits pouvant affecter le fonds (droit de préférence…) ou les parties (clause de non-concurrence…).
• d’obtenir tous les renseignements pratiques et financiers relatifs à l’exploitation (le chiffre d’affaires, les résultats, les jours et heures d’activité, etc.) ;
• de lister l’ensemble des contrats relatifs à l’exploitation (contrats de distribution, de services, d’assurance, etc.), en vérifiant la substance de chacun d’eux ;
• de faire un point sur l’équipe en place en vérifiant le contrat de chacun des membres du personnel, en s’assurant notamment que le propriétaire du fonds de commerce est à jour de ses cotisations sociales et salariales et n’est pas recherché dans le cadre d’une procédure prud’homale.