Définition Dossier de Diagnostic Technique (DDT)

Le DDT est destiné à apporter un bon niveau d’information au locataire. C’est au propriétaire de faire réaliser les diagnostics nécessaires par une entreprise spécialisée.

Ce dossier comprend :

• L’Etat des Risques et Pollution (ERP) ;
• Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) ;
• si le permis de construire de l’immeuble est antérieur au 1er juillet 1997 : un diagnostic Amiante Parties privatives (DAPP) qui devra être complété d’un Diagnostic TechniqueAmiante des parties communes (DTA) si le logement est dans une copropriété
• si le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949 : un Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
• Si le logement est situé dans une zone visée par un arrêté préfectoral, un diagnostic termites peut être obligatoire (c’est par exemple le cas à Paris) ;

1. L’Etat des Risques et Pollution (ERP)

L’ERNMT a été remplacé par l’ESRIS (État des servitudes risques et d’information sur les sols) le 1er janvier 2018. Le 1^er août 2018, l’ESRIS est devenu l’ERP (État des risques et pollution).

Ce document indique les risques de sismicité et les risques naturels, miniers, technologiques ainsi que les risques liés à la pollution des sols et au radon auxquels est exposé un bien immobilier. Il est basé sur les plans de prévention des risques, les arrêtés de catastrophe naturelle, les Secteurs d’informations des sols (SIS) et le zonage de sismicité disponibles en mairie et établis par le préfet.

L’état des risques et pollutions doit avoir été rempli moins de 6 mois avant la signature de la promesse de vente (ou, à défaut, à l’acte de vente) ou du bail.

1. Le Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être annexé par le propriétaire au contrat de bail commercial. Il est prévu aux articles L. 134-1 et R.134-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

Le DPE vise à évaluer la quantité d’énergie et de gaz à effet de serre consommée ou dégagée par un bien immobilier. Il doit être effectué à l’initiative du vendeur du bien ou du bailleur.

Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel répondant à certains critères notamment de certification.

Le DPE doit contenir les informations suivantes :

• Caractéristiques du bien et descriptif de ses équipements (chauffage, eau, air…)
• Indication pour chaque catégorie d’équipements de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée et évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations
• Évaluation de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée
• Évaluation de la quantité d’énergie d’origine renouvelable utilisée
• Classement du bien en application de l’échelle de référence selon le principe de l’étiquette énergieet de l’étiquette climat
• Recommandations pour maîtriser les consommations d’énergie (par exemple, travaux qui pourraient être réalisés pour améliorer la performance énergétique du logement)

Le diagnostiqueur doit transmettre les résultats du DPE à des fins d’études à l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe).

Le DPE est valable 10 ans.

1. Le Dossier Amiante des Parties Privatives (DAPP) et le Dossiet Technique Amiante (DTA)

Le DAPP est obligatoire pour les biens construits avant 1997 et possédant des parties privatives

Si le rapport conclut à l’absence d’amiante, le DAPP est valable à vie. Si de l’amiante est décelé, un contrôle doit être fait tous les 3 ans.

Il doit être réalisé par un diagnostiqueur formé et certifié portant des EPI – Équipements de Protection Individuelle.

Le DTA doit être réalisé pour tout immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997.

Un DTA doit être réalisé dans deux cas. Soit pour le repérage d’amiante dans les parties communes des immeubles d’habitation, soit pour le repérage d’amiante dans les immeubles à usage autre que d’habitation (entrepôts, etc.).

Il contient :

• les rapports de repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l’amiante
• la date, nature, localisation et résultats des évaluations périodiques de l’état de conservation, des mesures d’empoussièrement, des travaux de retrait ou de confinement de matériaux et produits contenant de l’amiante et des mesures conservatoires mises en place
• des consignes de sécurité à l’égard de ces matériaux et produits, notamment procédures d’intervention, y compris les procédures de gestion et d’élimination des déchets

En cas de rapport positif, et d’un bon état du bien, le diagnostic amiante a une durée de validité de 3 ans. Sa durée est illimitée si le rapport est négatif.

1. Constat des Risques d’Exposition au Plomb (CREP)

Le CREP doit être réalisé avant la mise en vente ou location du logement situé dans un immeuble construit avant le 1er janvier 1949 et être remis au candidat acquéreur ou locataire.

La durée de validité du CREP est différente selon qu’il s’agit d’une location ou d’une vente :

• 6 ans pour les logements mis en location ;
• Illimitée pour les logements mis en vente, lorsque le CREP fait apparaître l’absence de plomb ou la présence de plomb à des concentrations inférieures à 1mg/cm2 ;
• 1 an pour les logements mis en vente lorsque le CREP fait apparaître la présence de plomb à des concentrations supérieures ou égales à 1mg/cm2.

1. Risques termites

L’état relatif à la présence de termites, également appelé diagnostic termites, donne des informations sur la présence ou non d’insectes xylophages (termites en particulier) dans un logement. Ce diagnostic vise à informer le candidat acquéreur sur le bien qu’il projette d’acheter.

L’état relatif à la présence de termites a une durée de validité de 6 mois.

Si, au moment de la signature de la promesse de vente ou de l’acte de vente, l’ancienneté du diagnostic dépasse 6 mois, il faudra le refaire.

Si le vendeur (ou le bailleur) ne fournit pas le diagnostic et que l’acquéreur découvre des termites, il peut engager la responsabilité du vendeur devant le tribunal pour vice caché.

Le fait de ne pas respecter l’obligation de fournir l’état relatif à la présence de termites peut être puni d’une contravention de 1 500 €.

1. Pour les locaux d’une surface supérieure à 2000 m²: l’annexe environnementale

Les baux commerciaux ou professionnels portant sur des locaux de plus de 2 000 mètres carrés doivent comporter une annexe environnementale. Cette annexe comprend les informations sur la consommation énergétique des locaux requises par les articles R.136-1 et R.136-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Il s’agit d’une obligation d’information renforcée du bailleur qui doit fournir les informations suivantes :

• La liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements existants dans le bâtiment et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation et à l’éclairage ainsi qu’à tout autre système lié aux spécificités du bâtiment ;
• Les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et systèmes dont il a l’exploitation ;
• Les consommations annuelles d’eau des locaux loués et des équipements et systèmes dont il a l’exploitation ;
• La quantité annuelle de déchets générée par le bâtiment si le bailleur en assure le traitement et, le cas échéant, la quantité qu’il a fait collecter en vue d’une valorisation ou d’un traitement spécifique.

1. Informations sur les sinistres antérieurs

Enfin, en plus des diagnostics techniques prévus au DDT, le Bailleur est tenu de fournir au locataire une note d’information relative aux sinistres antérieurs éventuels qui auraient pu impacter le bien pris à bail. C’est l’article L 125-5 IV du Code de l’environnement qui régit la matière, lequel dispose :

« Lorsqu’un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité en application de l’article L. 125-2  [catastrophe naturelle] ou de l’article L. 128-2 du code des assurances [catastrophe technologique], le vendeur ou le bailleur de l’immeuble est tenu d’informer par écrit l’acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l’immeuble ou dont il a été lui-même informé en application des présentes dispositions. En cas de vente de l’immeuble, cette information est mentionnée dans l’acte authentique constatant la réalisation de la vente »

Le locataire doit donc être informé de l’existence de ces dommages passés éventuels liés aux catastrophes naturelles et technologiques.

Pour aller plus loin, vous pouvez consutler nos articles :

• Bail commercial ;
• Cession de fonds de commerce ;
• Cession de droit au bail.