Définition Droit de préemption du locataire

L’article L145-46-1 du Code de commerce a institué un droit de préemption au profit du locataire du bail commercial dans les formes suivantes :

« Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

Le présent article n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint ».

Les conditions inhérentes au local

L’article L. 145-46-1 du code de commerce vise tous les locaux « à usage commercial ou artisanal ». De manière générale, tous les biens immeubles insusceptibles de faire l’objet d’un bail commercial, c’est-à-dire tous les emplacements n’étant pas stable et permanent (Cass. 3^ème civ., 20 mars 2014, n°13-24.439) sont donc exclus de son champs d’application.

Les conditions inhérentes au vendeur

L’usage successif des appellations de propriétaires et de bailleur pour désigner le vendeur dans l’article L.145-16-1 du code de commerce conduit au constat, faisant consensus en doctrine, que cet article vise uniquement l’hypothèse où le vendeur cumul les qualités de bailleur et de propriétaire.

De plus, le vendeur doit céder la pleine et entière propriété du local. C’est-à-dire qu’en cas d’indivision tous les indivis doivent céder en un acte unique le local, et en cas de démembrement de la propriété, l’usufruitier et le nu-propriétaire doivent céder en un acte unique la pleine propriété du local.

En outre l’article L.145-46-1 du code de commerce vise expressément le cas d’une vente. Dès lors tous les autres modes de transmission de propriété, qu’il s’agisse d’apport en société, de donation, ou d’échange, sont exclus.

Enfin l’article L145-46-1 du code de commerce vise le cas où le propriétaire du local « envisage » de le vendre. Il restreint ainsi son champ d’application aux ventes qu’on peut qualifier de « volontaires ». Sont dès lors exclus les cessions de locales dues à des procédures collectives à l’instar de ventes judiciaires (CA Aix-en-Provence 14 février 2017, n°15/13116) ou de vente aux enchères publiques (Cass. 3^ème civ. 17 mai 2018).

Les formes de la réponse du locataire

Le locataire dispose d’un délai d’un mois pour répondre à l’offre du bailleur à compter de sa notification. Dès lors qu’une réponse est formulée, quand bien même son destinataire ne l’aurait pas reçu, elle suffit à répondre aux exigences légales. En cas de refus expresse ou implicite par le silence de l’offre notifiée, le bailleur est libre de proposer à un tiers acheteur, à un prix et à des conditions identiques ou moins avantageuses, le local en question.

Le locataire devra communiquer sa réponse par voie de lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou en main propre contre émargement ou récépissé. Il est cependant recommandé de procéder à l’acceptation par acte d’huissier de justice.

De plus, dans l’hypothèse d’une acceptation de l’offre, le locataire à la charge de réaliser la vente. L’expression réaliser la vente signifie que le locataire devra faire procéder à la rédaction de la vente en un acte authentique. (En principe je suppose que c’est devant un notaire ou un huissier de justice mais dans le doute je préfère vous laisser trancher cette question).

Le locataire devra s’exécuter dans un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de la réponse au bailleur, et dans un délai de quatre mois si celle-ci requiert l’obtention d’un prêt.

Dans la seconde hypothèse il revient au locataire de faire mention expresse de sa volonté de recourir à un prêt dans son acceptation au risque de ne pas bénéficier de ce délai supplémentaire. Attention cependant à ne pas faire un usage systématique de cette extension du délai, car en cas de litige le locataire devra démontrer la nécessité pour lui d’y avoir recours et apporter la preuve qu’il ait apporté toutes les diligences nécessaires à son obtention. La question du prêt doit donc intervenir au moment même de la rédaction de l’acceptation.

La seconde notification

Conformément à l’article L145-46-1 du code de commerce, si la première notification n’aboutit pas en la conclusion d’une vente avec le preneur ou avec un tiers acheteur, le bailleur, s’il souhaite vendre son local à un prix ou à des conditions plus favorables, doit en premier lieu notifier sa volonté au preneur.

La notion de « conditions de vente » ayant été étayée subsiste la question du caractère plus favorable de ces conditions. En effet, l’article L.145-46-1 du code de commerce est avare de précisions et, si cette notion ne pose pas de problème concernant le prix de vente dont le caractère favorable s’apprécie à l’aune de son montant, il en va autrement concernant les conditions de vente.

La somme des incertitudes qui subsistent en la matière implique donc beaucoup de rigueur dans la procédure de purge du droit de préemption du locataire. Partant, il est fortement recommandé de demander conseil au notaire en charge de la vente dont le ministère ne peut être évité, notamment parce qu’il se doit de procéder aux formalités de publicité foncière de la vente.

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