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Retrouvez l’interview de Baptiste Robelin dans le magazine Capital

Mai , 29
Retrouvez l’interview de Baptiste Robelin dans le magazine Capital

L’investissement dans l’immobilier commercial revêt de nombreux avantages : une rentabilité près de deux fois plus importante que celle issue de l’immobilier d’habitation, la possibilité de répercuter davantage de charges sur le locataire, et une grande stabilité locative, les locataires restant en général en place plusieurs années. 

Attention toutefois à prendre toutes ses précautions préalablement à la conclusion du bail commercial et lors de sa rédaction.

En effet, le statut des baux commerciaux offre au locataire un « droit au renouvellement ». 

Ce droit au renouvellement confère au locataire ce que l’on appelle la « propriété commerciale », c’est-à-dire le droit de se maintenir dans les lieux et de pouvoir jouir de la valeur économique du fonds de commerce qu’il exploite et développe : sa réputation, son enseigne, sa zone de chalandise, etc.

Investir dans des murs commerciaux implique donc de bien maîtriser les arcanes du bail commercial, car une fois le locataire en place, il sera pratiquement impossible pour le bailleur de mettre fin au contrat, sauf à payer au locataire une « indemnité d’éviction », c’est-à-dire à l’indemniser pour la perte de son fonds de commerce.

Il apparaît donc nécessaire de bien vérifier chacune des clauses du bail commercial que vous vous apprêtez à reprendre avec les murs commerciaux.

On fera notamment attention à la destination du bail, en évitant notamment les clauses tout commerce.

On veillera à insérer une clause d’échelle mobile, permettant de faire évoluer le montant du loyer de manière annuelle.

On veillera à insérer une clause de « solidarité inversée » afin de parer aux risques de pertes de loyer en cas de procédure collective du débiteur.

Pensez à introduire une clause résolutoire, permettant de mettre rapidement fin au bail en cas d’impayés ou de travaux non autorisés. 

Enfin, on prendra toutes les précautions utiles à la signature du bail, notamment une caution solidaire, un dépôt de garantie, tout en sollicitant les coordonnées bancaires de votre locataire afin de pouvoir initier une saisie conservatoire en cas d’impayé locatif, outre une procédure aux fins de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire.

Pour le choix de vos murs, préférez si possible les boutiques d’angle, plus visibles et donc plus attractives. Ou celles disposant d’une grande vitrine, plutôt que d’une profondeur importante. Mais les murs les plus rentables restent ceux de périphérie, dans les zones commerciales d’un accès facile en voiture.

Un bon compromis, sinon, consiste à viser les petits bureaux, loués à des professions libérales (médecin, avocat, dentiste). Par exception, vous pourrez alors signer un bail professionnel de six ans, sans droit à renouvellement, et à revalorisation annuelle

Retrouvez l’intégralité des conseils de Me Baptiste Robelin et les analyses de Monsieur Michel Simond, Monsieur Jean-Jacques Cohen (groupe Procomm) dans le magasine Capital.

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