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Le bail commercial mentionne en général expressément la nature des activités autorisées au sein des locaux loués. C’est ce que l’on appelle la « destination du bail ». Sauf autorisation du bailleur, le locataire n’est pas autorisé à changer son activité pour une autre.
Le Code de commerce prévoit cependant une procédure pour permettre au locataire d’adjoindre d’autres activités connexes ou complémentaires à celles déjà convenues dans le bail : c’est ce que l’on appelle la déspécialisation partielle (ou restreinte).
Définition des activités connexes ou complémentaires
La déspécialisation partielle est régie par l’article L. 145-47 du Code de commerce dont les dispositions sont d’ordre public.
L’article L. 145-47 du Code de commerce ne donne en revanche aucune définition des activités connexes ou complémentaires ni aucun critère qui les caractériserait au regard de la destination contractuelle.
En général, l’activité sera considérée comme « connexe ou complémentaire » à condition qu’elle n’impose pas de grands travaux de modification. L’activité connexe ou complémentaire doit ainsi être unie à l’activité principale par un lien suffisant. Elle doit également être exploitée dans les mêmes conditions que l’activité initiale.
L’appréciation du caractère connexe ou complémentaire de l’activité relève du pouvoir souverain des juges du fond (Cass. 3e civ., 18 mars 1998)
Ont ainsi été admises comme activités connexes ou complémentaires de l’activité initiale :
Inversement, n’ont pas été considérées comme des activités connexes ou complémentaires les adjonctions suivantes :
Précisions enfin que l’activité « connexte ou complémentaire » n’a pas à être « accessoire » à l’activité principale : elle peut tout à fait devenir prépondérante (Cass. 3e civ., 24 oct. 1984 : Bull. civ. 1984, III, n° 174).
Procédure
L’alinéa 2 de l’article L. 145-47 du Code de commerce impose au preneur de faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé.
A réception, le bailleur est tenu de faire connaître s’il accepte ou non l’adjonction d’activité envisagée, dans un délai de deux mois. Son absence de réponse équivaut à une acceptation.
En cas de contestation du propriétaire, le tribunal judiciaire est saisi par la partie la plus diligente pour statuer sur la déspécialisation envisagée.
Attention à l’absence d’autorisation du bailleur en dehors des cas de déspécialisation
Il a pu par le passé être considéré que l’absence de réaction du bailleur face à une activité nouvelle exercée par le preneur, valait autorisation tacite du bailleur.
Une jurisprudence ancienne décidait en effet que lorsque le locataire exerçait une nouvelle activité au vu et au su du bailleur de façon prolongée, l’absence de protestation de ce dernier valait autorisation tacite (Cass. com., 19 juin 1950 : Bull. civ. 1950, III, n° 219).
La jurisprudence récente décide qu’au contraire l’attitude passive du bailleur n’implique pas à elle seule un consentement du bailleur à un changement de destination des lieux (Cass. ass. plén., 3 mai 1956 : Bull. civ. 1956, ass. plén., n° 1 ; Gaz. Pal. 1956, 1, p. 394).
Il est donc toujours conseillé au locataire d’informer son propriétaire dans le cadre d’une demande de déspécialisation, plutôt que de courir le risque de se mettre en infraction aux termes du bail en exerçant une activité non prévue.
Effets de la déspécialisation partielle ou restreinte
A la suite de la déspécialisation, le bailleur pourra solliciter une augmentation de loyer. Cependant cette augmentation n’est pas immédiate : l’alinéa 3 de l’article L. 145-47 du Code de commerce prévoit en effet qu’elle n’interviendra qu’à l’occasion de la révision triennale suivante.
La fixation du loyer à la valeur locative est en outre subordonnée au fait que les nouvelles activités aient entraîné, par elles-mêmes, une modification de la valeur locative des lieux loués, c’est-à-dire qu’elles doivent être suffisamment importantes par rapport aux activités principales. À défaut, elles peuvent faire échec au déplafonnement (CA Paris, 16e ch. B, 28 févr. 1992 : JurisData n° 1992-020564)
En revanche, il peut y avoir déplafonnement même si les activités connexes autorisées ne sont pas immédiatement rentables (CA Paris, 28 févr. 1992 : JurisData n° 1992-020564).
Et il n’est pas nécessaire que cette adjonction ait entraîné une valeur locative supérieure à 10 % puisque l’article L. 145-47 déroge à l’article L. 145-38 qui vise uniquement la modification des facteurs locaux de commercialité (CA Paris, 16e ch., 10 juin 1980 : Loyers et copr. 1980, comm. 360).
Pour aller plus loin sur ces points, consultez également nos autres articles :
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