Définition Convention d’Occupation Précaire

La convention d’occupation précaire est un contrat permettant aux parties de déroger au régime des baux, qu’il s’agisse des baux d’habitation ou du bail commercial. 

Un propriétaire va ainsi pouvoir octroyer un droit d’occupation à un preneur en contrepartie d’une compensation financière, sans pour autant devoir respecter un régime spécifique, en s’affranchissant notamment des dispositions protectrices conférées par le statut de la location.

Convention précaire et bail commercial

En matière commerciale, la convention d’occupation précaire résulte de l’article L. 145-5-1 du Code de commerce :

« N’est pas soumise au présent chapitre la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ».

Il en résulte que, pour déroger au statut des baux commerciaux, les parties doivent justifier de « circonstances exceptionnelles indépendantes de la volonté des parties ».

Il peut s’agir par exemple de l’occupation d’un immeuble destiné à être démoli.

La durée de la convention sera, en principe, déterminée par la survenance d’un événement certain. Il est d’usage que l’occupation soit donc brève.

Attention : en cas de contentieux, le juge saisi du litige recherchera quelle était l’intention des parties afin d’apprécier leur bonne foi. Il pourra, si les conditions n’étaient pas réunies et notamment si les circonstances ne justifiaient pas l’existence d’une telle convention précaire, requalifier le contrat en bail à usage commercial (ou à usage professionnel, voire bail d’habitation selon le cas).

Pour aller plus loin sur ce point, voir nos articles :

• Bail commercial
• Bail professionnel

Conditions de validité de la convention d’occupation précaire

La convention d’occupation précaire doit répondre à deux conditions cumulatives afin d’éviter tout risque de requalification en cas de litige :

• Une précarité réelle et objective : comme vu ci-dessus, la convention d’occupation précaire doit résulter d’une situation précaire objective au moment de la signature du contrat. En revanche, si le caractère précaire justifiant la mise en place d’une telle convention disparaît pendant de l’exécution du contrat, cela sera sans incidence sur sa validité.
• Une contrepartie financière :  seconde condition permettant de qualifier un contrat de convention d’occupation précaire, la chose doit être laissée en jouissance suivant une contrepartie financière payée par le preneur. Cette contrepartie est qualifiée de redevance et non de loyer dans la mesure où il ne s’agit pas d’un bail. Le montant de cette redevance est symbolique, c’est-à-dire qu’il doit être inférieur aux prix du marché immobilier considéré.

Différence entre la convention d’occupation précaire et le bail dérogatoire (ou bail de courte durée)

On confond souvent la convention d’occupation précaire avec le bail dérogatoire (ou bail de courte durée). Cela tient au fait que l’on appelle parfois la convention d’occupation précaire « bail précaire ». 

Cette confusion procède d’un abus de langage :

La convention d’occupation précaire (parfois improprement qualifiée de bail précaire) et le bail dérogatoire (ou encore bail de courte durée) sont deux figures juridiques distinctes, qui n’ont rien à voir l’une avec l’autre.

La convention d’occupation précaire (ou bail précaire) se caractérise, quelle que soit sa durée, par une occupation non soumise au statut des baux commerciaux s’il existe un élément de précarité indépendant de la volonté des parties. 

La convention d’occupation précaire n’implique pas de condition de durée.

En revanche, le bail dérogatoire (ou bail de courte durée) doit impérativement être inférieur à 3 ans, comme prévu par l’article L. 145-5 du Code de commerce.

Autre différence : le motif justifiant la convention d’occupation précaire doit être indépendant de la volonté des parties (contrairement au bail de courte durée qui résulte justement de la volonté expresse des parties de se soumettre à un bail plus court que le bail commercial).

On peut par exemple mettre en place une convention d’occupation précaire dans le local d’un immeuble destiné à être démoli (circonstance exceptionnelle justifiant la convention), pour la durée restant à courir jusqu’à la démolition effective (durée qui pourra donc, le cas échéant, excéder 3 ans).

Le bail dérogatoire (ou de courte durée) et la convention d’occupation précaire sont donc deux choses différentes et ne sont pas régies par les mêmes articles du Code de commerce : (L. 145-5 pour le bail dérogatoire et L. 145-5-1 du Code de commerce pour la convention d’occupation précaire).

Pour aller plus loin sur ce point, consultez également notre article :

• Bail dérogatoire ou Bail de courte durée