Définition Clause Recette

Principe de la clause recette

La clause recette permet au bailleur de fixer le prix du loyer en fonction du chiffre d’affaires du locataire. C’est une clause que l’on retrouve le plus souvent dans les baux commerciaux des centres commerciaux.

La clause peut prévoir un loyer entièrement variable, fixé intégralement en fonction du chiffre d’affaires du locataire. Elle peut également être « binaire », c’est-à-dire comprendre à la fois :

• une partie fixe (dénommée « Loyer Minimum Garanti ») fixée en fonction de la valeur locative du local (en fonction de ses caractérisques, de son emplacement, etc.)
• et une partie variable, calculée en fonction d’un pourcentage du chiffre d’affaires du preneur.  

Dans tous les cas, et par souci de clarté, il est conseillé aux parties de détailler non seulement les modes de calcul du chiffre d’affaires du locataire, mais également les modalités de transmission et de contrôle de ces informations auprès du bailleur. 

Exclusion des règles de fixation du loyer issues du statut des baux commerciaux

L’insertion d’une clause recette dans un contrat de bail commercial fait obstacle aux règles de fixation et de révision du loyer issues du statut des baux commerciaux (notamment aux règles relatives à la révision triennale). De la même manière, cette clause fait obstacle au pouvoir de révision du juge dans le cadre du loyer de renouvellement (Cass, Civ, 29 septembre 1999 n° 97-22199).

Il est en effet logique d’écarter les dispositions du statut des baux commerciaux dès lors que les parties ont volontairement souhaité s’en affranchir, en optant, pour la fixation du loyer, pour une règle d’origine entièrement conventionnelle. La volonté des parties s’impose donc au juge qui ne dispose d’aucun pouvoir de modification de la convention.

Toutefois, en cas de clause binaire, c’est-à-dire comportant une partie fixe et une partie variable, la Cour de cassation a jugé qu’il était possible de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti en fonction de la valeur locative. Le juge statue alors selon les critères de l’article L.145-33 du Code de commerce, notamment au regard de l’obligation contractuelle du preneur de verser, en sus du minimum garanti, une part variable

(Cass. 3ème civ., 3 novembre 2016, n°15-16.826).

Pour aller plus loin sur ce point, consulter notre article :

• Loyer du bail commercial

Exemple de clause recettes, de contrôle par le bailleur et sanctions en cas de déclarations inexactes du locataire :

Exemple de clause recettes binaire :

« Le loyer sera déterminé chaque année à la date anniversaire de la prise d’effet du présent bail et pour la première fois le 1er janvier. Il sera fixé 20 % du chiffre d’affaires hors taxe réalisé par le locataire.

Le bailleur et le locataire conviennent d’un loyer annuel minimum garanti qu’ils fixent d’un commun accord à la somme de 20.000 euros annuels hors taxe.

Le loyer variable déterminé dans les conditions ci-dessus précisées sera applicable, s’il est supérieur à ce minimum garanti. Par contre, si le loyer variable est inférieur au loyer minimum garanti, c’est celui-ci qui sera applicable ».

Exemple de clause prévoyant un contrôle du bailleur sur le chiffre d’affaires du locataire :

« Dans les 3 mois suivant l’expiration de chaque période de douze mois, le locataire devra communiquer au bailleur le montant du chiffre d’affaires réalisé au cours de la période écoulée, certifié par un expert‐comptable ou un commissaire aux comptes. Il devra également remettre au bailleur une copie certifiée conforme des déclarations du chiffre d’affaires adressées par lui à l’administration fiscale pour la période considérée ».

Exemple de clause disposant de sanction en cas de déclarations inexactes du locataire :

« Si, à la suite de vérifications effectuées, il s’avère que le chiffre d’affaires déclaré par le locataire est inexact, celui‐ci sera redevable, outre des loyers indûment non payés, d’une indemnité forfaitaire égale à 100 % de ces loyers impayés, sans préjudice d’un intérêt au taux de 10%  l’an calculé sur ces loyers à compter du jour où ils auraient dû être versés au bailleur. Le locataire sera également redevable de l’intégralité des frais exposés par le bailleur pour opérer le rétablissement du chiffre d’affaires réellement effectué ».

Pour aller plus loin sur ce point, consultez notre article :

• Bail commercial