Définition Cession-déspécialisation Retraite

Il s’agit de l’une des quatre hypothèses prévues par le Code de commerce permettant de modifier l’activité prévue au bail.

L’article L. 145-51 du Code de commerce dispose ainsi :

« Lorsque le locataire, ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié, ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée par le régime d’assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales, a signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l’exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. À défaut d’usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n’a pas saisi le tribunal de grande instance.

La nature des activités dont l’exercice est envisagé doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble » (C. com., art. L. 145-51).

L’idée est de favoriser le départ à la retraite du locataire (ou son départ lorsqu’il est admis au bénéfice d’une pension d’invalidité) en lui permettant de céder son bail tout en procédant à sa déspécialisation (ce qui favorise donc la cession, en augmentant le nombre de candidats potentiels à la reprise du local).

Comme on l’a vu, l’article L. 145-51 du Code de commerce institue un dispositif en deux temps :

• Soit le bailleur exerce son droit de préemption s’agissant du projet de cession du locataire ;
• Soit le locataire se trouve en droit de céder son bail, avec la déspécialisation envisagée.

La seule condition prévue est celle de la compatibilité de l’immeuble avec la nouvelle activité. Le bailleur ne peut invoquer aucun autre motif pour s’opposer à la déspécialisation étant précisée que s’il s’oppose à la cession-déspécialisation de manière injustifiée, il s’expose à devoir verser des dommages-intérêts au profit du locataire.

S’agissant des contreparties, la question se pose de savoir si le bailleur peut demander au nouveau locataire une indemnité ou une révision du loyer lors de la déspécialisation, point n’ayant pas été réglé par le législateur.

Une réponse ministérielle avait dans un premier temps répondu positivement (JOAN Q, 1er juillet 1991, p. 2596).

Cependant, un arrêt de la Cour d’appel de Paris en date du 3 décembre 1991 a jugé le contraire, estimant que la déspécialisation en cas de départ à la retraite ne permettait pas au bailleur de modifier immédiatement le montant du loyer (CA Paris, ch. 16, sect. A, 3 déc. 1991, AGF c/ Sté J. et Jo Antic). Il s’agit à ce jour de la seule position jurisprudentielle connue.

Pour aller plus loin sur ce point, consultez nos autres articles :

• Déspécialisation ;
• Cession de fonds de commerce ;
• Cession de bail