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Le statut des baux commerciaux a été institué par un décret du 30 septembre 1953 avant d’être codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.
Définition
Le bail commercial est un contrat par lequel le propriétaire d’un immeuble (également appelé bailleur) met à la disposition d’un preneur (également appelé locataire) un local afin de lui permettre l’exercice dans les lieux d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
Il s’agit d’un contrat synallagmatique (c’est-à-dire d’un contrat comportant des obligations réciproques entre les parties), dont la contrepartie essentielle réside dans le paiement d’un loyer par le locataire.
Le bailleur peut être tout propriétaire d’immeuble, personne physique ou morale, en capacité de conclure un contrat commercial. Le preneur est un commerçant qui doit être enregistré au Registre du Commerce et des Sociétés ou au Répertoire des Métiers.
Champ d’application du statut des baux commerciaux
Conformément à l’article L. 145-1 du Code de commerce, le statut des baux commerciaux s’applique obligatoirement dès lors que quatre conditions cumulatives sont réunies :
Dans la mesure où le statut des baux commerciaux confère au preneur une grande stabilité (en lui assurant notamment un droit au renouvellement, comme on va le voir) le législateur a souhaité que ce régime particulier s’applique également de droit à d’autres types d’activité.
C’est ainsi que l’article L. 145-2 du Code de commerce dispose que le statut des baux commerciaux s’applique aussi :
« 1° Aux baux des locaux ou immeubles abritant des établissements d’enseignement ;
2° Aux baux consentis aux communes pour des immeubles ou des locaux affectés, soit au moment de la location, soit ultérieurement et avec le consentement exprès ou tacite du propriétaire, à des services exploités en régie ;
3° Aux baux d’immeubles ou de locaux principaux ou accessoires, nécessaires à la poursuite de l’activité des entreprises publiques et établissements publics à caractère industriel ou commercial, dans les limites définies par les lois et règlements qui les régissent et à condition que ces baux ne comportent aucune emprise sur le domaine public ;
4° Sous réserve des dispositions de l’article L. 145-26 aux baux des locaux ou immeubles appartenant à l’Etat, aux collectivités territoriales et aux établissements publics, dans le cas où ces locaux ou immeubles satisfont aux dispositions de l’article L. 145-1 ou aux 1° et 2° ci-dessus ;
5° Aux baux d’immeubles abritant soit des sociétés coopératives ayant la forme commerciale ou un objet commercial, soit des sociétés coopératives de crédit, soit des caisses d’épargne et de prévoyance ;
6° Aux baux des locaux consentis à des artistes admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes et reconnus auteurs d’oeuvres graphiques et plastiques, tels que définis par l’article 98 A de l’annexe III du code général des impôts »
Outre ces différents hypothèses, les parties peuvent également souhaiter soumettre volontairement leur convention au statut des baux commerciaux, alors même qu’elles ne relèveraient pas en principe de ce régime (par exemple, parce que le locataire ne serait pas un commerçant ou encore, parce que l’activité exercée dans les lieux ne serait pas de nature commerciale ou artisanale). On retrouve notamment parfois des contrats de location soumis au statut des baux commerciaux alors qu’ils portent sur des terrains nus.
Cela est tout à fait possible. Attention toutefois : la Cour de cassation décide, de jurisprudence constante, que la soumission volontaire au statut des baux commerciaux ne permet plus par la suite aux parties de déroger aux dispositions d’ordre public du statut (Cass, AP, 17 mai 2002, 00-11664). On va voir tout de suite quelles sont ces dispositions d’ordre public.
Ordre public et dispositions supplétives du statut des baux commerciaux
La plupart des dispositions du statut des baux commerciaux sont purement supplétives : c’est-à-dire que les parties peuvent décider d’y déroger et de prévoir autre chose dans le bail.
Un certain nombre de dispositions du statut des baux commerciaux sont toutefois d’ordre public : les parties ne peuvent y déroger dans le contrat. À défaut, ces clauses contraires aux dispositions d’ordre public seront considérées comme « non écrites » : le Juge saisi en cas de litige fera comme si ces clauses n’existaient pas, n’en tiendra tout simplement pas compte.
Pour l’essentiel, ces dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux sont prévues aux articles L. 145-15, L. 145-16 et L. 145-45 du Code de commerce et concernent notamment :
En outre, certaines dispositions, non expressément visées comme impératives dans le Code de commerce, y sont assimilées selon la jurisprudence de la Cour de cassation :
Pour aller plus loin sur ce point, voir les définitions :
Durée du bail commercial
Comme on l’a vu, afin de garantir une stabilité au locataire, la durée du bail commercial doit être de 9 ans minimum. Il est possible de prévoir une durée plus longue, mais pas inférieure (sauf à conclure un bail dérogatoire, dont la durée ne pourra en conséquence excéder 3 ans).
Sont donc exclus du champ d’application des baux commerciaux les baux emphytéotiques, baux inférieurs à 3 ans, conventions d’occupation précaires et locations saisonnières.
Quand on pense au bail commercial, on parle souvent de bail 3, 6, 9. Cela est dû au fait que tous les 3 ans, le bail commercial confère un certain nombre de prérogatives aux parties :
Pour aller plus loin sur ce point, consultez également nos définitions :
Droit au renouvellement du bail commercial
Sécurité suprême offerte au locataire : le statut du bail commercial lui confère ce que l’on appelle un « droit au renouvellement ».
Cela signifie qu’arrivé au terme du bail, le locataire aura la possibilité de solliciter du bailleur un renouvellement du bail. Et si le bailleur décidait de refuser le renouvellement, il serait obligé de verser à son locataire ce que l’on appelle une « indemnité d’éviction ».
Cette indemnité est déterminée en fonction de la valeur du fonds de commerce, le plus souvent en reprenant une moyenne des trois dernières années de chiffre d’affaires du locataire.
Ce droit au renouvellement confère au locataire ce que l’on appelle la « propriété commerciale », c’est-à-dire le droit de se maintenir dans les lieux et de pouvoir jouir de la valeur économique du fonds de commerce qu’il exploite et développe : sa réputation, son enseigne, sa zone de chalandise, etc.
Pour aller plus loin sur ce point, consultez également nos définitions :
La faculté pour le locataire de céder son bail
Autre élément caractéristique du statut des baux commerciaux : le locataire est propriétaire de son bail commercial. Il peut ainsi le céder, contre un prix, à un éventuel repreneur.
Sur ce point, une distinction doit être faite entre la cession du droit au bail et la cession du fonds de commerce. En effet, si une disposition du bail peut interdire au locataire de céder son droit au bail isolément, c’est-à-dire sans accord du bailleur, aucune disposition ne peut en revanche priver le locataire de céder son droit au bail à l’acquéreur de son fonds de commerce.
Ce sont les dispositions de l’article L. 145-16 du Code de commerce qui s’appliquent sur ce point :
« Sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise »
C’est là encore un corollaire de la « propriété commerciale » dont jouit le preneur. Le législateur a ainsi entendu lui garantir la possibilité de tirer les fruits du développement de son fonds de commerce et de sa clientèle, en lui garantissant la possibilité de les céder à titre onéreux.
À noter toutefois : si aucune clause ne peut interdire au locataire de céder son droit au bail à l’acquéreur de son fonds de commerce, il est possible d’inclure dans le bail des clauses restrictives, en imposant par exemple, l’agrément préalable par le bailleur du cessionnaire (par exemple selon des critères de solvabilité ou d’honorabilité). Il est également possible d’imposer, à peine de validité de la cession, la participation du bailleur à l’acte de cession.
Pour aller plus loin sur ce point, consultez également nos autres définitions :
Règles de fixation du loyer d’un bail commercial
Dans un souci d’ordre public économique, le statut des baux commerciaux a été pensé pour garantir une certaine stabilité écconomique au locataire dans l’exercice de son exploitation. À cet égard, les règles gouvernant la révision et la fixation du loyer font l’objet d’un encadrement strict.
Le bailleur ne peut ainsi solliciter une augmentation de loyer qu’à certaines périodes, et en considération de certaines limites (ce que l’on appelle aussi le « plafonnement du loyer »).
En synthèse, le bailleur pourra solliciter une augmentation du loyer :
Dans ce cas de figure, la révision sera en principe plafonnée en fonction d’un indice prévu par l’article L. 145-38 du Code de commerce, à savoir ;
Le bailleur pourra également solliciter une augmentation du loyer au moment du renouvellement du bail, qui sera en principe déterminée en fonction de la valeur locative du local, conformément à l’article L. 145-33 du Code de commerce.
Surtout, là encore, l’article L. 145-34 du Code de commerce prévoit que le montant du loyer renouvelé est en principe plafonné en fonction de l’indice légalement applicable (indice des loyers commerciaux (ILC) ou bien indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
L’ensemble de ces règles de plafonnement connaissent un certain nombre d’exceptions, différentes selon qu’il s’agit d’une révision triennale ou au stade du renouvellement, lesquelles vont permettre au bailleur de déplafonner le montant du loyer.
Ce déplafonnement ne pourra toutefois jamais entraîner une hausse de plus de 10 % annuelle (règle du « lissage » instaurée par le dispositif Pinel). C’est ce que l’on appelle le « plafonnement du déplafonnement », dont la règle d’ordre public figure à l’artice L. 145-34 du Code de commerce.
À côté de ces règles de fixation et de révision du loyer d’origine légale prévues par le Code de commerce, les parties peuvent insérer dans le contrat de bail commercial des clauses ayant pour objet d’encadrer la révision et la modification du loyer. Les deux clauses plus courantes sont :
Pour aller plus loin sur ce point, consultez nos autres articles :
Règles de fixation des charges d’un bail commercial
La répartition des charges entre le bailleur et le locataire d’un bail commercial répond également à certaines règles.
Globalement, les parties sont libres de répartir les charges comme elles le souhaitent. Toutefois, dans un souci de protection du locataire, la loi interdit au bailleur de répercuter au locataire certaines charges, à raison de leur nature.
Il s’agit notamment des charges visées à l’article R. 145-35 du Code de commerce, à savoir :
– des dépenses relatives aux grosses réparations prévues par l’article 606 du Code civil et des honoraires sur travaux qui y sont relatifs ;
– des travaux de conformité et de ceux ayant pour objet de remédier à la vétusté du bien ou de l’immeuble quand ils relèvent de grosses réparations ;
– des honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble ;
– des impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur, à l’exception de ceux liés à l’usage du bien ou à un service dont le locataire bénéficie, de la taxe foncière et des taxes qui y sont additionnelles ;
– dans un ensemble immobilier, des charges, impôts, taxes et redevances, ainsi que le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
En outre, et toujours dans un souci de protection du preneur, le bailleur est tenu à certaines obligations d’information à l’égard de son locataire et doit ainsi :
– tous les ans, communiquer au locataire un état récapitulatif des charges locatives ;
– lors de la conclusion du contrat, puis également tous les trois ans, communiquer à chaque locataire un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années à venir, assorti d’un budget prévisionnel, ainsi qu’un état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années précédentes, et leur coût.
Ces informations sont censées permettre au locataire de mieux anticiper et intégrer à son budget d’activité ces dépenses liées aux charges de l’immeuble.
Pour aller plus loin sur ce point, vous pouvez consulter nos autres définitions et notamment :
Diagnostics techniques
La loi prévoit qu’un certain nombre d’informations doivent être apportées par le bailleur au locataire lors de la conclusion d’un bail commercial, dans ce que l’on appelle le « diagnostic technique ». Le bailleur doit ainsi délivrer au locataire les informations suivantes :
Sur ce point, voir notre article :
Obligations des parties au bail commercial
Comme tout contrat synallagmatique, le bail commercial met à la charge des parties des obligations réciproques, que l’on peut ainsi résumer :
Côté bailleur : ce dernier est obligé, de par la nature du contrat de bail, c’est-à-dire sans qu’aucune clause du bail ne vienne le préciser :
Ces obligations sont régies aux articles 1714 et suivants du Code civil.
Côté locataire : ce dernier est obligé, de par la nature du contrat de bail, de :
À défaut de respecter ces obligations, le locataire s’expose à des sanctions, pouvant aller jusqu’à son expulsion par le bailleur, sans indemnité.
Pour aller plus loin sur ce point, voir nos autres définitions :
Bail commercial et déspécialisation
Comme on l’a vu, en principe, le locataire du bail commercial ne peut exercer dans les lieux loués que l’activité indiquée dans le bail. C’est ce que l’on appelle la « destination » du bail commercial.
Toutefois, le Code de commerce a prévu un certain nombre de cas de figure dans lesquels le bailleur peut solliciter du bailleur l’autorisation d’exercer des activités différentes. C’est ce que l’on appelle la « déspécialisation » du bail commercial.
La déspécialisation peut prendre deux formes :
Outre ces deux cas de figure, le statut des baux commerciaux institue deux autres cas de déspécialisation, notamment lorsque le preneur souhaite prendre sa retraite ou est admis au bénéfice d’une pension d’invalidité, comme prévu par l’article L. 145-51 du Code de commerce. Dans ce cas, le locataire dispose également d’une possibilité de déspécialisation du bail (mécanisme dit de « cession-déspécialisation).
Également, lorsque le bail fait l’objet d’une cession en cas de redressement judiciaire de la société, le repreneur du bail a la possibité de demander au tribunal statuant sur le plan de cession de l’autoriser à adjoindre des activités connexes et complémentaires à celles prévues au bail (déspécialisation partielle). L’hypothèse de cette cession-déspécialisation en cas de cession en redressement judiciaire est prévue par l’article L. 642-7 du Code de commerce.
Pour aller plus loin sur ce point, consultez également nos autres définitions :
Bail commercial et procédure collective
S’agissant du bail commercial, la règle de base en cas de procédure collective est celle de la continuation du bail, en dépit de l’existence de loyers impayés. C’est l’article L. 145-45 du Code de commerce qui trouve ici à s’appliquer, et ce, quelle que soit la procédure collective applicable (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire).
Le locataire n’a pas, dans un premier temps, à régler les arriérés locatifs précédents l’ouverture de la procédure collective. Ces dettes seront réglées dans le cadre de l’éventuel plan de redressement qui sera éventuellement adopté par le tribunal à l’issue de la période d’observation (plan qui devra prévoir un apurement progressif du passif, dans un délai maximal de 10 ans).
En revanche, le locataire est tenu de s’acquitter normalement du loyer et des charges postérieurs à l’ouverture de la procédure collective.
À noter que le bail commercial pourra être résilié postérieurement à l’ouverture de la procédure dans trois cas de figure, que ce soit à l’initiative des organes de la procédure (de l’administrateur judiciaire ou du liquidateur le cas échéant), ou du bailleur.
L’administrateur judiciaire ou le liquidateur peuvent décider de résilier le bail commercial, notamment s’ils ne pensent pas utile de continuer à payer le loyer parce que le fonds de commerce est difficilement cessible et/ou que le bail n’est pas nécessaire à l’activité de l’entreprise en difficulté (mauvais emplacement, loyers trop élevés, etc.).
Dans ce cas, l’administrateur judiciaire ou le liquidateur notifie au bailleur sa décision de résiliation du bail. Cette situation peut ouvrir droit à des dommages et intérêts au profit du bailleur (L. 622-14-1o du Code de commerce).
S’il est décidé, à l’ouverture de la procédure collective, de poursuivre le bail, le contrat doit être exécuté normalement, et les loyers et charges postérieurs à l’ouverture de la procédure doivent être payés.
À défaut, le bailleur pourra demander la résiliation du bail, sous réserve de respecter un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture de la procédure collective.
Certaines causes antérieures au jugement d’ouverture de la procédure peuvent fonder le bailleur à rechercher judiciairement ou à faire constater judiciairement la résiliation du bail (il ne peut le faire de sa propre initiative, sans intervention du juge compétent). C’est l’article L. 641-12 alinéa 3 qui prévoit cette possibilité.
Le bailleur ne peut toutefois invoquer sur ce point l’existence d’arriérés locatifs précédents l’ouverture de la procédure, à raison de l’interdiction pour le débiteur de payer les créances antérieures à l’ouverture de la procédure.
Mais d’autres causes devraient donc pouvoir être invoquées sur ce fondement pour justifier d’une résiliation du bail : par exemple, un défaut exploitation du preneur, un défaut s’assurance si le bail le prévoit, ou encore le non respect par le lcoataire de toute autre clauses du bail dont l’importance justifierait une résiliation fautive aux torts du preneur.
Pour aller plus loin sur ce point, consultez également nos autres définitions :
La cession du bail dans le cadre d’une procédure collective
La cession du bail commercial peut intervenir soit dans le cadre de la cession totale ou partielle de l’entreprise du locataire en cas de redressement judiciaire, soit de manière isolée, en cas de liquidation judiciaire.
En cas de reprise du bail commercial dans le cadre d’un plan de cession en redressement judiciaire, toutes les clauses du bail sont applicables au repreneur, à l’exception de celles restrictives à la cession.
Seront ainsi privées d’effet ainsi privé d’effet les clauses exigeant l’accord écrit du bailleur à la cession, le droit de préférence ou de préemption du bailleur, ou encore la clause exigeant la participation du bailleur à l’acte de cession.
Le droit de préemption des communes est également inapplicable dans ce cas de figure.
Dans certains cas, le tribunal pourra autoriser le cessionnaire à ajouter à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. Il s’agit du mécanisme dit de « cession-déspécialisation » prévu par l’article L.642-7 du Code de commerce.
À noter qu’en cas de cession d’entreprise en redressement judiciaire, le candidat à la reprise ne reprend pas les arriérés locatifs.
En effet, depuis la loi Pacte, les éventuelles clauses de « solidarité inversée » prévues au bail sont réputées non écrites dans ce cas de figure (L. 622-15 et L. 641-12 du Code de commerce)
La cession d’un bail commercial, en dehors du plan de cession, peut intervenir en cas de liquidation judiciaire. Le juge-commissaire ordonnera soit la cession du bail aux enchères publiques, soit autorisera, aux conditions qu’il détermine, la vente de gré à gré des biens non compris dans le plan de cession (L. 642-19).
Le liquidateur (ou l’administrateur judiciaire s’il en a été désigné un) devra céder le bail dans le respect des clauses qu’il renferme. La vente est faite sous pli cacheté. Il n’y a en principe pas de phase améliorative et les candidats repreneur n’ont normalement pas connaissance des offres faites par les autres candidats (contrairement à la cession d’entreprise en redressement judiciaire où les offres sont en principe publiées au greffe par l’Administrateur judiciaire, et où les candidats repreneurs ont la possibilité d’améliorer leur offre jusqu’à deux jours avant l’audience statuant sur la reprise).
Contrairement à la cession en redressement judiciaire, les éventuelles clauses restrictives à la cession s’appliquent en cas de liquidation judiciaire.
Seront ainsi applicables, si elles existent, les clauses instituant un droit de préférence au profit du bailleur ou à un tiers, prévoyant l’agrément du bailleur, ou sa participation à l’acte de cession. De la même manière, le droit de préemption de la commune devra être purgé s’il est applicable.
À noter : à priori, le repreneur n’est pas tenu de reprendre le passif du débiteur en cas d’acquisition du bail en liquidation judiciaire, sauf à ce que le bail renferme une clause dite de « solidarité inversée », par laquelle le cessionnaire garantit le cédant pour tout arriéré locatif.
Ces clauses, réputées non écrites en cas de redressement judiciaire, s’appliquent en effet en cas de liquidation.
Pour aller plus loin sur ce point, voir nos autres définitions :
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